Perustimme uuden sijoitussalkun, joka sijoittaa EstateGurun kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin

Euroopan laajuinen markkinatutkimus – EstateGuru kärjessä

Totesimme jo useita vuosia sitten omassa sijoitustoiminnassamme, että joukkorahoitus- ja vertaislainamarkkina tarjoaa houkuttelevia tuottomahdollisuuksia sekä hajautushyötyjä.

Tästä syystä toteutimme keväällä 2019 Euroopan laajuisen markkinatutkimuksen vertaislaina- ja lainamuotoisiin joukkorahoitusalustoihin. Teimme kirjallisen kyselyn, joka lähetettiin 139 eri alustalle ja tutkimme erilaisia sijoitusmahdollisuuksia Euroopassa.

Markkinatutkimuksen perusteella saimme tarkan kuvan eri toimijoista, joita markkinalla toimii. Se myös vahvisti käsitystämme siitä, että tämä uusi omaisuusluokka tarjoaa kiinnostavan mahdollisuuden sijoittajalle hajauttaa sijoituksia ja saada houkuttelevia tuottoja.

Rakensimme markkinatutkimuksessamme alustariskimallin, jolla vertailimme alustoihin liittyviä riskejä sijoittajan näkökulmasta. Suurimmat riskit, joihin sijoittaja voi kompastua sijoittaessaan lainoihin vertaislaina- ja joukkorahoitusalustojen kautta ovat: luotto-, alusta-, informaatio-, likviditeetti-, regulaatio- ja läpinäkyvyysriski. EstateGuru läpäisi kirkkaasti kaikki riskimallin osa-alueet erinomaisin pistein, joten näkemyksemme mukaan se tarjoaa houkuttelevia tuottoja varsin kohtuullisella riskillä.

Päätimme tästä syystä muodostaa EstateGuru-mallisalkun, johon sijoitimme oikeaa rahaa 10 000 euroa. Sijoittaja.fi:n jäsenet voivat seurata mallisalkkua sivuillamme. Seuraamalla, miten oikealla rahalla toteutettu ja alustalle laajasti hajautettu salkku todella toimii, Sijoittaja.fi:n jäsenet saavat parhaan käsityksen siitä, millaisia tuottoja alustalta on saatavissa.

Millaisia lainoja EstateGuru tarjoaa?

EstateGuru-alustan lainat ovat kiinteistövakuudellisia yrityslainoja, joiden historiallinen tuotto on ollut lähes 12 %. EstateGurun pääkonttori sijaitsee Virossa, mutta se myöntää lainoja myös Latviaan, Liettuaan, Suomeen, Portugaliin ja Espanjaan. Lainamuotoinen joukkorahoitus tarkoittaa sitä, että yritys hakee lainamuotoista rahoitusta suurelta joukolta sijoittajia internetissä operoivan alustan kautta. Sijoittaja itse valitsee yritykset, joille se haluaa lainata rahaa. EstateGurussa sijoitukset voi valita manuaalisesti tai automaattisesti allokaattorin avulla.

EstateGuru-lainoissa on aina vakuutena kiinteistö. Kaikille kiinteistöille on tehty riippumattoman arvonmäärittäjän puolesta arvonmääritys. Nykyisessä epävarmassa markkinatilanteessa kiinteistövakuudelliset yrityslainat tarjoavat houkuttelevan paikan hajauttaa sijoitussalkkua kohtuullisella riskillä.

Miten talouskriisit vaikuttavat kiinteistövakuudellisiin lainoihin?

Lainat EstateGurussa ovat kiinteistövakuudellisia. Jos lainanottaja ajautuu maksukyvyttömäksi, kiinteistöt realisoidaan ja sijoittaja saa sitä kautta lainaamansa rahat takaisin korkojen kera. EstateGurun tilastojen mukaan lainojen keskimääräinen Loan-to-Value (lainan suhde vakuuden arvoon) on n. 59 %. EstateGurussa vakuutena olevan kiinteistön nykyisen markkina-arvon määrittelee aina riippumaton arvonmäärittäjä. Nykyisellä markkina-arvolla tarkoitetaan hintaa, mikä kiinteistöstä saataisiin, jos kiinteistö myytäisiin arvonmäärityspäivänä.

Nykyinen markkinatilanne on koronaviruksen synnyttämän kriisin vuoksi epävarma. Siksi on hyvä tarkastella: Mitä kiinteistövakuudellisille yrityslainoille tapahtuisi, jos kiinteistöjen arvot laskisivat merkittävästi? Kiinteistöjen arvonlasku vaikuttaa lainoihin realisointitilanteessa, koska vakuudesta saatava rahasumma laskee.

Vilnan, Riikan ja Tallinnan keskustojen asuinhuoneistojen keskimääräiset neliöhinnat (alla) laskivat finanssikriisin yhteydessä enimmillään noin 37 % – 44 %. Mahdollisen uuden finanssikriisin kaltaisen shokin yhteydessä sijoittaja voi varautua tällaisille laskuille.

Mitä tapahtuisi pahimmassa skenaariossa, jossa kiinteistöjen arvot laskevat 44 % ja kaikki lainat joutuvat maksukyvyttömäksi? Esimerkki Estategurun tapauksessa:

Esimerkkitapauksessa, jossa vakuutena olevien kiinteistöjen arvot laskisivat 44 %, kiinteistöjen markkina-arvo kattaisi lainan lähes kokonaan. Ei ole kuitenkaan realistista ajatella, että EstateGurun lainoista kaikki lainat menisivät yhtä aikaa maksukyvyttömäksi ja kaikkia kiinteistöjä lähdettäisiin realisoimaan. Tällä hetkellä olemassa olevista lainoista EstateGurussa 5,1 % on maksukyvyttömiä, ja kaikista historian aikana myönnetyistä lainoista 2,9 % on maksukyvyttömiä.

EstateGuru-lainojen riskit talouskriisissä

Mitä EstateGuru-sijoittajan lainasalkulle kävisi rajussa talouskriisissä? Laskimme kolmen eri riskiskenaarion vaikutukset sijoittajan portfolioon

Yksinkertaistetusta esimerkkilaskelmasta sijoittaja näkee, että vaikka 70 % salkun lainoista joutuisi maksukyvyttömäksi ja kaikissa näissä lainoissa vakuutena olevan kiinteistön arvo laskisi 44 %, jäisi sijoittaja nollatuotolle. Edes äärimmäisessä riskiskenaariossa sijoittaja ei kokisi tappiota sen jälkeen, kun vakuudet on realisoitu.

Niinpä ei tule yllätyksenä, että tähän mennessä hyvässä taloussuhdanteessa yksikään EstateGuru-laina ei ole tuottanut sijoittajille tappiota. Myös tällä hetkellä maksukyvyttömien lainojen vakuutena olevia kiinteistöjä pyritään realisoimaan. Silti on tärkeä huomata, että vakuusarvot ovat nykyisessä koronatilanteessa koetuksella ja yritysten maksukyvyttömyysprosentit todennäköisesti nousevat myös EstateGurun alustan kautta lainaa hakeneilla yrityksillä.

EstateGurun lainoista löytyy kuitenkin turvamarginaalia, koska lainoitusmäärä suhteessa vakuutena olevan kiinteistön arvoon on pidetty kohtuullisena. Historiallinen realisoitunut tuotto lainoissa, joissa lainansaaja on mennyt maksukyvyttömäksi ja kiinteistö on realisoitu, on 10,4 %. Keskimääräinen realisoimisaika on viidestä kuuteen kuukautta.

Koronakriisi vaikuttanut sijoittajan kannalta myönteisesti EstateGurun luotonantopolitiikkaan. Tällä hetkellä EstateGuru ei rahoita tontteja juuri muilta kuin parhailta alueilta ja LTV:itä on laskettu entisestään. Lisäksi lainoille maksettava korkotuotto on kasvanut aiempaan nähden.

EstateGuru kokemuksia lainamuotoisesta joukkorahoituksesta

Oman EstateGuru-salkkumme keskikorko on 10,7 %. Salkkumme ensimmäiset sijoitukset tehtiin lokakuun loppupuolella. Tällä hetkellä salkussa on 46 lainasijoitusta, joista kaksi lainoista on 1-15 päivää myöhässä ja kolme lainaa on jo maksettu takaisin. Lainoista on mennyt maksukyvyttömäksi 0 %, ja lainojen tämänhetkinen keskimääräinen maturiteetti on 10,2 kuukautta. Myös työntekijöidemme henkilökohtaisen kokemukset ovat olleet erittäin positiivisia EstateGurusta.

Lainoista 100 % on ensivakuudellisia, eli näihin lainoihin sijoittaneet ovat ensimmäisiä, jotka saavat rahansa takaisin, jos vakuutena olevia kiinteistöjä aletaan realisoimaan lainansaajan maksukyvyttömyyden takia. Salkun lainojen keskimääräinen LTV on 54 %, mikä tarkoittaa sitä, että vakuutena olevien kiinteistöjen arvot voivat laskea lähes puoleen ja vakuutena olevat kiinteistöt pystyisivät silti kattamaan sijoitetun lainapääoman.

Lainatyypeittäin lainat jakautuvat kiinteistökehitys- (46,5%), silta- (31,6%) ja yrityslainoihin (21,8%). Kiinteistökehityslainat on tarkoitettu esimerkiksi kehitysprojektin suunnitteluun tai itse kiinteistön kehittämiseen. Siltalaina on lyhyen aikavälin laina, jota käytetään kattamaan lyhyen aikavälin rahoitustarpeet ennen kuin pysyvä rahoitus on järjestynyt. Yrityslainoja lainanhakijat hakevat esimerkiksi käyttöpääoman tarpeeseen.

Lainamuotoinen joukkorahoitus tarjoaa lainanhakijoille mahdollisuuden saada rahoitusta tilanteessa, jossa se muualta haettuna olisi haastavaa tai jäykkää. Basel-sääntelyn kiristyminen on kiristänyt pankkien lainanantoa, ja tästä syystä lainamuotoiselle joukkorahoitukselle on syntynyt oma paikkansa rahoituksen ekosysteemissä.

EstateGurun edut sijoittajalle

• Odotettu tuotto noin 10 % (Historiallinen keskimääräinen tuotto 11,86 %).
• Vakuutena olevista kiinteistöistä riippumattoman kolmannen osapuolen arvonmääritykset. Keskimääräinen LTV (Loan-to-value = Lainan suhde kiinteistön arvoon) on 58,8 %. Kiinteistön arvona käytetään aina nykyhetken markkina-arvoa.
• Hajautushyötyä suhteessa osake- ja perinteisiin korkosijoituksiin.
• Sijoittajalle täysin kuluton palvelu. Ainoa kulu on jälkimarkkinalla tehdyistä myynneistä perittävä 2 % transaktiokulu.
• Alusta tarjoaa jälkimarkkinan, jolla sijoittaja voi irtautua tarvittaessa sijoituksesta.
• Raportointi alustalla on erinomaisella tasolla. Salkun seuranta ja verottajalle raportointi on helppoa.
• Kuukausittainen kassavirta

Sijoittajat eivät maksa EstateGuru-palvelusta, ja tilin avaaminen on sijoittajille ilmaista. EstateGurun tulot koostuvat onnistuneen rahoituskierrokseen jälkeen perittävästä maksusta ja lainan vuosittaisesta hallinnointikulusta. Kumpikin kulu peritään lainansaajalta. Sijoittajalle kuluja syntyy ainoastaan, mikäli sijoittaja myy lainaosuuksiaan jälkimarkkinalla, mistä peritään 2 % transaktiokulu.

SIJOITTAJA.FI:N JÄSENILLE LISÄTUOTTO ESTATEGURUSSA

• Sijoittaja.fi-jäsenet saavat 0,5 % lisätuoton sijoitetusta pääomasta ensimmäisen 3 kuukauden ajalta rekisteröitymisestä.
• Etu tilitetään EstateGurun asiakasvaratilillesi, kun laina, johon olet sijoittanut rahan, on rahoitettu kokonaan.
• Lunasta etu rekisteröitymällä EstateGuruun tätä linkkiä käyttäen.
• Esimerkiksi kun sijoitat 10 000 € EstateGuru-alustalla, saat lisäetuna 50 € EstateGurun asiakasvaratilille. Lisätuotto tilitetään lainakohtaisesti. Jos sijoitat esimerkiksi 100 € lainaan, joka rahoitetaan kokonaan 30.9.2020, niin saat lisätuoton (0,50 €) tilillesi 30.9.2020.

Yhteistyössä EstateGuru OÜ kanssa. Tutustu vastuuvapauslausekkeeseemme.

Päivitys: Salkun ylläpito on loppunut kesällä 2023.