Mitä on kiinteistösijoittaminen?

Mitä on kiinteistösijoittaminen?

Kiinteistösijoittaminen tarkoittaa pääoman sitomista kiinteistöön tai sen osaan taloudellisen hyödyn saavuttamiseksi. Kiinteistöt ovat suosittu omaisuusluokka ja ovat viimeisen 200 vuoden historiassa tarjonneet jopa osakkeita parempaa tuottoa matalammalla riskillä. Kiinteistöt tarjoavat myös hajautushyötyä korko- ja osakesijoituksiin. Lisäksi kiinteistöllä on hyvä vakuusarvo lainaa varten, joten sijoittaja voi hyödyntää velkavipua kiinteistösijoituksissa.

Miten kiinteistöihin voi sijoittaa?

Kiinteistöihin voidaan sijoittaa joko suoraan tai välillisesti esimerkiksi rahastojen kautta. Taloudellista hyötyä sijoittaja saa kiinteistön arvonnousun ja vuokratulojen kautta.

Kiinteistön arvo voi nousta esimerkiksi kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kehittämisen avulla tai yleisen hinnannousun myötä.

Kiinteistön omistaminen ja hallinta

Suomessa kiinteistö ja sillä sijaitsevat rakennukset omistetaan ja hallitaan usein siihen tarkoitukseen perustetun kiinteistöosakeyhtiön tai asunto-osakeyhtiön kautta.

Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa, joissa huoneistojen lattiapinta-alasta yli puolet on osakashallinnassa olevia asuinhuoneistoja. Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. 

Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön erottaa asunto-osakeyhtiöstä se, että keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä rakennuksen käyttötarkoitusta ei ole rajattu. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä ja asunto-osakeyhtiössä vuokrasopimukset tehdään osakkeenomistajan ja vuokralaisen välille, jolloin vuokratulo on osakkeenomistajan verotettavaa tuloa. 

Vaihtoehtoisesti kiinteistön voi omistaa osakeyhtiö tai kiinteistöosakeyhtiö, jota yhtiöjärjestyksen perusteella hallitaan, kuten mitä tahansa muuta osakeyhtiötä osakeyhtiölain mukaisesti. Vuokrasopimuksen sopii (kiinteistö)osakeyhtiö vuokralaisen kanssa ja vuokratulo kuuluu tällöin (kiinteistö)osakeyhtiölle, joka on niistä verovelvollinen.

Kiinteistön voi myös omistaa luonnollinen henkilö suoraan, jolloin vuokrauksesta saadut vuokratulot ovat kiinteistön omistajan verotettavaa tuloa. Tämä on myös tyypillistä omistusasumiseen liittyen, kuten omakotitalojen yhteydessä.

Suomalainen kiinteistösijoitusmarkkina

Yllä KTI:n selvittämät vuoden 2000-luvun kiinteistösektoreiden tuotot. Tuotot vaihtelevat paljon eri sektorien välillä. Viime vuosikymmenenä varsinkin asunnot ja hotellit ovat tarjonneet houkuttelevia tuottoja suhteessa muihin kiinteistösektoreihin. 

Kiinteistösijoituksen kokonaistuotto muodostuu nettotuotosta (kiinteistön vuokratulot vähennettynä kiinteistön hoitokuluilla) ja kiinteistön arvonmuutostuotosta. Kokonaistuotto-% lasketaan suhteessa kiinteistöön sidottuun pääomaan. Kokonaistuotto kaikissa kiinteistöissä oli KTI:n selvityksen mukaan 8,8 %. Tuotot vaihtelevat kuitenkin paljon eri sektoreiden välillä.

Vuokrasopimusten tyyppi vaihtelee paljon eri kiinteistösektoreiden välillä. Vuokrat voivat sisältää sekä kiinteistön ylläpitokustannukset, tai ne voidaan periä vuokralaiselta erikseen, mikä kannustaa vuokralaista pitämään ylläpitokustannukset kurissa.

Toimijat suomalaisella kiinteistösijoitusmarkkinalla ovat suomalaisia instituutioita, kansainvälisiä sijoittajia, listattuja ja listaamattomia kiinteistösijoitusyhtiöitä, kiinteistösijoitusrahastoja ja yksityissijoittajia. Näistä suurimmat toimijat ovat kansainväliset sijoittajat, suomalaiset instituutiot ja sijoitusrahastot.

2010 luvusta eteenpäin kaupankäyntivolyymit kiinteistösektorilla ovat kasvaneet käyden 10 miljardissa eurossa ja laskeneet 6 miljardiin euroon 2019.

Liike-, toimisto- ja asuinkiinteistösektoreilla on tehty volyymimääräisesti eniten kauppoja. Viimevuosina myös volyymit hoivakiinteistöillä ovat kasvaneet. Hotellikiinteistösektorilla kauppamäärät ovat pysyneet maltillisena koko vuosikymmenen.

Mistä kiinteistösijoitusmarkkinan sektorit muodostuvat?

Asuin-, toimisto- ja liikekiinteistöt ovat suurimmat kiinteistösijoitusluokat Suomessa

Toimistokiinteistö tarkoittaa kiinteistöä, jota yritykset vuokraavat työskentelyä varten.  Toimistotilat on toiseksi suurin kiinteistösijoitusluokka Suomessa kattaen 26% suorista kiinteistösijoituksista.  

Liiketilatilalla tarkoitetaan tilaa, jossa yritys myy tuotteitaan tai palveluitaan, kuten ostoskeskukset ja marketit. 2011 vuodesta eteenpäin liiketilojen arvonkehitys on ollut negatiivista. Haasteita liikekiinteistöille tuovat muutokset kuluttajien käyttäytymisessä kuten verkkokaupan kasvun yleistyminen. Liikekiinteistöissä vuokrasopimukset ovat usein määräaikaisia 5-10 vuoden mittaisia sopimuksia.

Asuinkiinteistöt ovat todennäköisesti piensijoittajille tutuin kiinteistösijoitusluokka. Asuinkiinteistöllä tarkoitetaan rakennusta, joka on tarkoitettu asuintarkoituksiin. KTI:n raportin mukaan parhaat näkymät asuntojen hinnan ja vuokran positiiviselle kehitykselle on suurimmissa kaupungeissa Helsingissä, Tampereella ja Turussa. Tämä toisaalta näkyy myös tuottovaateissa sijoittajien vaatien kovempaa tuottoa pienempien kaupunkien asuinhuoneistoista. Asuinkiinteistöjen vuokrasopimukset ovat monesti toistaiseksi voimassaolevia, kunnes huoneiston omistaja tai vuokralainen irtisanoo sopimuksen.

Neljäs luokka on yhteiskunnalliset kiinteistöt, joissa tuotetaan julkisia palveluita. Näitä kiinteistöjä ovat muun muassa hoivakodit ja koulut. Kunnat tarjoavat näissä rakennuksissa tuotettavat palvelut, mutta rakennuksen omistajuus voi olla yksityistä. Kysyntä terveydenhuollon kiinteistöille kasvaa väestön ikääntymisen myötä, mikä nostaa yhteiskunnallisten kiinteistöjen tarvetta tulevaisuudessa.

Tuotannolliset kiinteistöt– alakategoria sisältää laajasti erityyppisiä kiinteistöjä. Näihin kuuluu mm. erilaiset varasto-, tehdas- ja logistiikkakiinteistöt. Suurten teollisuusyritysten tuotantolaitokset ovat tyypillisesti omistajiensa käytössä. Kevyet tuotantotilat ja modernit varastot ovat houkutelleet sijoittajia tälle sektorille viime vuosina. Ulkomaan kaupan sekä verkkokaupan kasvu nostaa tällaisten kiinteistöjen kysyntää.

Hotellikiinteistöt on kuudes kiinteistösijoitusluokka. Suomessa on 634 hotellia, jotka koostuvat 54 000 huoneesta. Hotellioperointi on suhteellisen keskittynyttä, esimerkiksi Scandic omistaa 68 hotellia ja S-ryhmä 50 hotellia, jotka jo kahdestaan muodostavat n. 19% Suomen hotelleista lukumääräisesti. Hotelleille Suomessa on tyypillistä pitkät (15-25 vuotta) vuokrasopimukset.

Uusi sijoituskohde: Sijoita hotellikiinteistöön Helsingissä!

Omista oma hotellihuone

• Sijoituskohde: hotellikiinteistön huoneosake (KOY VALO Helsingin osakkeet).
• KOY VALO Helsinki omistaa Mannerheimintie 109:ssä sijaitsevan hotellirakennuksen, jonka huoneet ovat muunneltavia ja sopivat niin majoitus- kuin toimistotiloiksi. Tämä parantaa kiinteistön kokonaiskäyttöastetta ja siten sijoittajien tuottoja.
• Hotelli valmistuu syksyllä 2020.
• Sijoittajilla on mahdollisuus valita myyjän takaama kiinteä 5 % tuotto ensimmäiselle 5 tai 10 vuodelle.
• Lisäksi sijoittaja voi valita halutessaan myyjän emoyhtiön takaaman takaisinostositoumuksen, joka on käytettävissä 2-2,5 vuoden kuluttua hotellin käyttöönotosta.

Kiinnostuitko kiinteistösijoittamisesta?

Olemme perustaneet kiinteistöjen rahoitusjärjestelyihin ja investointeihin keskittyvän liiketoimintayksikön SijoittajaPRO Real Estate Oy:n.  

Perustimme kiinteistösijoituksiin keskittyneen liiketoimintayksikön, koska haluamme tarjota sijoittajille tuotto-riski suhteeltaan houkuttelevia sijoituskohteita myös kiinteistöissä. 

Analysoimme verkostomme kautta saatuja kiinteistösijoitusmahdollisuuksia ja esittelemme houkuttelevimmat niistä eteenpäin sijoittajille.  

Osaamisemme toteuttaa  kiinteistörahoitusjärjestelyitä ja  luoda sijoittajan kannalta houkuttelevia sijoitusmahdollisuuksia perustuu niin käytännön toteutuksen hallintaan kiinteistöprojekteissa, akateemisen tutkimustiedon hyödyntämiseen kuin myös laajaan osaamiseen sijoitusalalla.

Kyllä! Haluan sähköpostiini viestit mielenkiintoisimmista SijoittajaPRO Real Estate Oy:n kiinteistösijoituskohteista ja kiinteistösijoittamiseen liittyvästä sisällöstä. Voit milloin tahansa perua tai muuttaa sähköpostin vastaanottoasetuksia.