EstateGuru tarjoaa sijoittajalle houkuttelevia 12% tuottoja kiinteistövakuudellisilla yrityslainoilla

Vertaislainaus ja lainamuotoinen joukkorahoitus

Vertaislainaus ja lainamuotoinen joukkorahoitus tarjoavat sijoittajalle oikein valituilla alustoilla Euroopassa houkuttelevia, arviomme mukaan, jopa yli 8% tuottoja. Vertaislainat ja lainamuotoinen joukkorahoitus osana hyvin hajautettua salkkua parantavat huomattavasti sijoitusportfolion riski/tuotto suhdetta.

Vertaislainauksessa (yksityishenkilö) ja lainamuotoisessa joukkorahoituksessa (yritys) hakee suurelta yleisöltä rahoitusta internetissä toimivan alustan kautta. Alusta hoitaa lainanhakijan luottoriskin arviointiprosessin, rahojen allokoinnin sijoittajilta rahoitettaville henkilöille/ yrityksille ja hoitaa tyypillisesti myöhästyneiden maksujen perinnän lainansaajilta.

2019 Keväällä tekemässämme markkinatutkimuksessa identifioimme EstateGurun yhdeksi parhaista Euroopassa operoivista alustoista, joihin suomalaisen sijoittajan on mahdollista sijoittaa. Tästä syystä perustimmekin mallisalkun, joka sijoittaa oikeaa rahaa EstateGurun kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin. Kokemuksemme EstateGurun lainoista ovat tähän mennessä olleet positiivisia.

EstateGuru sai hyvät pisteet alustariskimallissamme, mikä tarkoittaa, että EstateGuru alustan riskit ovat alhaiset verrattuna moneen muuhun eurooppalaiseen vertaislaina- tai lainamuotoiseen joukkorahoitusalustaan. EstateGuru on perinteinen lainamuotoinen joukkorahoitusalusta, joten sijoittajan vastapuolena on lopullinen lainansaaja, kuten yritys, joka panttaa sijoittajien antaman lainan vakuudeksi kiinteistön.

Kiinteistövakuudelliset yrityslainat vertaislainaluokkana

Kiinteistövakuudellisissa yrityslainoissa yritys hakee rahoitusta esimerkiksi kiinteistön kehitysprojektia varten kattaakseen projektin kulut. Yleensä vakuutena toimii kehitettävä kiinteistö. Sijoittajan on tärkeä kiinnittää huomiota siihen, mihin arvoon ilmoitettu LTV perustuu. (Loan-to-value = lainan suhde vakuutena olevan kiinteistön arvoon).

On tärkeää, että ilmoitettu kiinteistön arvo perustuu nykyhetkeen, eikä valmistuneen projektin jälkeiseen arvoon. Tämä johtuu siitä, että jos lainanhakija ei pystykään maksamaan velvoitteitaan sijoittajille ja kiinteistö realisoidaan, niin silloin kiinteistöstä ei saada tulevaisuuden arvoa vaan nykyhetken arvo. EstateGuru-alustalla lainaa myönnetään vain kiinteistön nykyarvoa vastaan.

Kiinteistövakuudellisissa yrityslainoissa vakuutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota myös vakuuden laatuun. Onko vakuus tontti, liikehuoneisto vai asuinhuoneisto? Näiden eri vakuustyyppien realisoinnin helppous vaihtelee. Asuinhuoneiston realisointi on helpompaa kuin tontin. Myös vakuuden kuntoon kannattaa kiinnittää huomiota. Jos vakuus on erittäin huonossa kunnossa, on sijoituksen realisointi haastavaa. Sijoittajan kannattaa kysyä: onko vakuudelle kysyntää realisointitilanteessa? Hyväkuntoinen ja hyvällä paikalla sijaitseva asuinhuoneisto on helpompi realisoida, kuin remonttia vaativa liikehuoneisto, joka sijaitsee huonolla alueella.

Vakuutta arvioitaessa on myös oleellista, onko laina seniorivakuudellista. Jos laina on seniorivakuudellinen, niin sijoittaja on ensimmäinen, joka saa rahansa takaisin tilanteessa, jossa vakuutta lähdetään realisoimaan. Suurin osa EstateGuru-alustalla välitetyistä lainoista on seniorivakuudellisia, mikä turvaa sijoittajaa tilanteessa, jossa yritys menee maksukyvyttömäksi.

Kiinteistövakuudellisissa yrityslainoissa on myös riskejä. Kiinteistöjen arvojen merkittävä laskeminen vaikuttaisi kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin muun muassa seuraavilla tavoilla:

1. Kiinteistöjen arvojen laskiessa vakuuden arvo laskee, eikä sen realisointiarvo välttämättä riitä kuin osittain sijoittajien lainan takaisinmaksuun.
2. Moni lainansaajista on kiinteistönkehittäjiä ja lainan takaisinmaksu saattaa perustua tulevaan kehitetystä kiinteistöstä saatavaan myyntituloon tai siihen, että lainanhakija saa pidempiaikaista lainaa esimerkiksi pankilta. Kiinteistöjen arvon laskeminen laskisi kehitetyn kiinteistön myyntituloja sekä vaikeuttaisi pidempiaikaisen lainan saamista pankista.

Sijoittajan on hyvä tiedostaa, että vaikka laina onkin kiinteistövakuudellinen, niin taloudellisen syklin kääntyessä lainat voivat kokea merkittävissä määrin luottotappioita.

EstateGuru: kiinteistövakuudellisten yrityslainojen välittäjä

EstateGuru on virolainen kiinteistövakuudellisia yrityslainoja välittävä lainamuotoinen joukkorahoitusalusta. Se myöntää lainoja Viroon, Latviaan, Liettuaan, Suomeen, Portugaliin, Saksaan ja Espanjaan. EstateGuru on tähän mennessä yhdistänyt rahoitusta hakevia yrityksiä ja sijoittajia 236 miljoonan euron edestä tarjoten sijoittajille houkuttelevia keskimäärin hieman alle 12% tuottoja. Lainojen keskimääräinen koko on noin 140 000€ ja laina-ajan pituus on noin 14kk. Estateguru alkoi operoida Suomessa 2018.

Pankit ovat finanssikriisin jälkeen kiristäneet luottopolitiikkaansa ja tästä syystä yritysten on vaikeampaa saada rahoitusta perintäisiä väyliä pitkin. EstateGurun kautta haetaan lainaa, koska alustan kautta rahoituksen saanti on joustavampaa sekä nopeampaa mitä perinteisistä rahoituslaitoksista. Sijoittajalle lainat tarjoavat houkuttelevaa tuottoa kohtuullisella riskitasolla.

Alustan kautta välittyy pääasiassa kolmenlaisia lainoja. Kiinteistönkehitys-, silta- ja yrityslainoja. Kiinteistönkehityslainoissa kerätyt varat käytetään kiinteistönkehitysprojektin suunnitteluun, kehitykseen tai itse rakentamiseen. Siltalaina on lyhyen aikavälin laina, jota käytetään kattamaan lyhyen aikavälin tarpeet ennen kuin pysyvä rahoitus on järjestynyt. Yrityslainoja lainanhakijat hakevat esimerkiksi käyttöpääoman tarpeeseen. Riippumatta lainatyypistä, lainoissa on jokin vakuus.

Verratessa lainakirjasta (jonka sijoittaja voi ladata kirjautumisen jälkeen tilastot sivulta) eri lainatyyppejä, havaitsimme, että muista yrityslainoista (Business loans) on mennyt hieman suurempi osa lainoista maksukyvyttömiksi kuin siltalainoista ja kiinteistönkehityslainoista. Osa sijoittajista voi siis haluta jättää yrityslainat pois sijoitussalkustaan. Sijoittajan on kuitenkin hyvä huomata, että kaikkia maksukyvyttömiksi menneitä lainoja peritään takaisin ja osa näistä lainoista on saatu perittyä takaisin onnistuneen vakuuden realisointiprosessin myötä.

EstateGurun lainat ovat pääasiassa bullet ja full bullet tyyppisiä lainoja. Full bullet tyyppisissä lainoissa lainanlyhennykset sekä korkomaksut maksetaan kaikki kerralla lainan eräpäivänä. Bullet lainoissa lainanlyhennykset maksetaan kaikki eräpäivänä, mutta korkomaksuja tulee pitkin lainan laina-aikaa. Bullet tyyppiset lainat ovat sijoittajan kannalta houkuttelevampia, koska kaikki riski ei kohdistu lainan eräpäivään.

EstateGurun tämän hetken lainaportfoliosta (11.9.2020) 5,8% on maksukyvyttömyystilanteessa (in default) ja 11,4% on myöhässä maksuistaan, eli maksu on alle 60 päivää myöhässä. Kun alustalla neljä päivää on kulunut siitä, että maksuerä on myöhästynyt, niin laina määritellään myöhästyneeksi. Kun laina on myöhästynyt, niin EstateGuru ottaa yhteyttä lainanhakijaan ja selvittää myöhästymisen syyn. Tässä vaiheessa EstateGuru pyrkii parhaimpansa mukaan saamaan lainan elvytettyä neuvottelemalla lainanhakijan kanssa esimerkiksi lainan maksuajan pidentämisestä. Osa myöhästyneistä lainoista elpyy takaisin maksukykyisiksi, mutta 60 myöhästyneen päivän jälkeen laina määritellään maksukyvyttömäksi. Kun laina on määritelty maksukyvyttömäksi alkaa vakuuden realisointiprosessi.

EstateGurun allokaattori vähentää sijoitusprosessin vaatimaa aikaa ja vaivaa

Estateguru tarjoaa alustallaan ilmaisen sijoitusallokaattorin, jolla sijoittaja voi valita parametrit, joilla allokaattori tekee sijoitukset lainoihin. Minimisijoitus, jonka allokaattorin kautta voi tehdä on 50€ ja silloin sijoittaja voi käyttää sijoitusten valinnassa kolmea eri muuttujaa:

1. sijoituksen pituutta
2. lainan takaisinmaksutyyppiä ja
3. LTV-muuttujaa (Loan-to-value). 

Jos sijoittaja asettaa sijoituksen kooksi yli 250€, niin sijoittaja saa mahdollisuuden käyttää useampaa eri muuttujaa allokaattorissaan. Näitä ovat:

1. vakuuden seniorillisuus
2. lainansaajan maa
3. sijoittaako allokaattori uudelleenrahoituslainoihin (käytetäänkö kerätyt varat toisen lainan maksamiseen)
4. korkotason, jolla tehdä sijoituksia
5. sijoittaako allokaattori taso- (stage) lainoihin (Stage-laina tarkoittaa, että allokaattori sijoittaa saman lainanhakijan lainoihin projektin eri vaiheissa. Sallimalla tasolainat sijoittaja nostaa projektikohtaista riskiään) ja
6. sijoittaako allokaattori myös pienempiä summia kuin allokaattoriin määritetty minimisijoituskoko, jos tilillä on alle minimikoon verran rahaa.

Allokaattori on mielestämme hyvä, koska se helpottaa merkittävästi varojen allokoimista lainoihin. Puutteita näemme kuitenkin siinä, että sijoittaja ei voi valita lainatyyppiä. Maksukyvyttömäksi menneitä lainoja on määräänsä nähden eniten yrityslainoissa ja tästä syystä osa sijoittajista voi haluta jättää ne pois portfoliostaan. Toinen puute, minkä havaitsimme, on henkilötakausmuuttuja. Allokaattorilla ei voi valita muuttujaksi sitä, onko lainalle annettu henkilötakaus.  Kolmas asia, minkä haluaisimme löytyvän allokaattorista, on vakuuden laatu.

EstateGuru sai alustariskimallissamme hyvät pisteet

Kevään markkinatutkimuksessa tarkastelimme alustoja kehittämämme alustariskimallin kautta. EstateGuru nousi esiin positiivisesti suhteessa moneen muuhun alustaan. Tarkastelemme seuraavaksi EstateGurua identifioimiemme riskien kautta. 

Luottoriski EstateGurussa vähenee merkittävästi, koska lainan vakuutena on kiinteistö, joka voidaan myydä tilanteessa, jossa lainansaaja ei kykene maksamaan lainaansa takaisin. Suurin osa lainoista on seniorivakuudellisia, eli lainanmyöntäjä on ensimmäinen, joka saa rahansa takaisin tilanteessa, jossa lainansaaja menee maksukyvyttömäksi. Luottoriskin arviointiprosessi toimii EstateGurussa, koska tälläkin hetkellä olemassaolevasta portfoliosta (11.9.2020) 5,8% lainoista on mennyt maksukyvyttömäksi, joita pyritään elvyttämään myymällä vakuutena olevia kiinteistöjä. Luottoriskin arviointiprosessi ei päästä seulasta lävitse siis paljoa kohteita, joilla ei ole kykyä maksaa lainaa takaisin.

EstaeGurun alustariski on arviomme mukaan alhainen, koska alustalla on historiaa jo 6 vuoden ajalta ja toimitusjohtaja Marek Pärtelillä on vakuuttavaa kokemusta kiinteistönkehityksestä ennen EstateGurun perustamista. Myös alustan prosessit ovat kunnossa, asiakkaiden varat ovat eroteltuna alustan varoista ja se on varautunut tilanteeseen, jossa alusta ajautuu konkurssiin. Konkurssiin ajautuessa EstateGurun ”security agent” on vastuussa etsimään uuden operaattorin alustalle.

Luottoriskin arvioinnissa EstateGuru käyttää dataa CreditinfoEstoniasta, joka on 1993 perustettu luottotietolaitos. Tämä vähentää merkittävästi riskiä siitä, että data, jota käytetään lainanhakijan luottoriskin arviointiin ei olisi todenmukaista. Lainanhakijoita myös haastatellaan, mikä laskee lisää informaatioriskiä.

Lainojen keskimääräinen laina-aika on 14kk ja EstateGuru on pyrkinyt parantamaan lainojen likviditeettiä järjestämällä alustalle jälkimarkkinan, jossa sijoittajat voivat myydä lainakirjoja toisilleen tilanteessa, jossa he haluavat irtautua sijoituksestaan. Alustan likviditeettiriski ei ole siis yhtä suuri, kuin alustoilla, joilla ei ole järjestetty jälkimarkkinaa. Jälkimarkkinalla myyjältä peritään kuitenkin 2% kulu, mikä heikentää jälkimarkkinan tehokkuutta. Parannettavaa löydämme myös siltä osin, että jälkimarkkinasta voitaisiin julkaista tilastot, mikä auttaisi sijoittajia arvioimaan jälkimarkkinan toiminnallisuutta.

Regulaatioriski on arviomme mukaan EstateGurussa hieman keskimääräistä korkeampi, koska Virossa ei ole omaa regulaatiotaan lainamuotoiselle joukkorahoitukselle, kuten Suomessa. Toisaalta EstateGuru on osa itseään säätelevää elintä FinanceEstoniaa, joka on yhdessä Deloitten kanssa määritellyt parhaat käytänteet joukkorahoitukselle ja EstateGuru on sitoutunut noudattamaan näitä käytänteitä. Parhaissa käytänteissä vaaditaan sijoittajan turvaamiseksi oleellisia asioita, kuten että sijoittajalle jaettavan informaation on oltava todenmukaista ja kerättävää dataa on sovellettava kaikkien olennaisten lakien puitteissa. Virossa on myös hyvä sijoittajan suoja, mistä kertoo maailman pankin sijoittajan suojaa arvioiva indeksi, jossa Viro on saanut arvon 6 vuotena 2017 ja vertailun vuoksi Suomi arvon 5,7 vuotena 2017.

Estateguru tarjoaa kattavat tilastot ja lainakirjan alustallaan sijoittajalle, mikä parantaa alustan läpinäkyvyyttä. Sijoittaja tietää kuinka suuri osa lainoista on mennyt maksukyvyttömiksi ja mikä on sijoittajille realisoitunut historiallinen tuotto. Tilastoista sekä lainakirjasta on myös analysoitavissa, miten alustan kautta välitetyt lainat jakautuvat eri lainatyyppien kesken.

ESTATEGURUN EDUT SIJOITTAJALLE

• Odotettu tuotto noin 10 % (Historiallinen keskimääräinen tuotto 11,7 %).
• Vakuutena olevista kiinteistöistä riippumattoman kolmannen osapuolen arvonmääritykset. Keskimääräinen LTV (Loan-to-value = Lainan suhde kiinteistön arvoon) on 58,6 %. Kiinteistön arvona käytetään aina nykyhetken markkina-arvoa.
• Hajautushyötyä suhteessa osake- ja perinteisiin korkosijoituksiin.
• Sijoittajalle täysin kuluton palvelu. Ainoa kulu on jälkimarkkinalla tehdyistä myynneistä perittävä 2 % transaktiokulu.
• Alusta tarjoaa jälkimarkkinan, jolla sijoittaja voi irtautua tarvittaessa sijoituksesta.
• Raportointi alustalla on erinomaisella tasolla. Salkun seuranta ja verottajalle raportointi on helppoa.
• Kuukausittainen kassavirta

Sijoittajat eivät maksa EstateGuru-palvelusta, ja tilin avaaminen on sijoittajille ilmaista. EstateGurun tulot koostuvat onnistuneen rahoituskierrokseen jälkeen perittävästä maksusta ja lainan vuosittaisesta hallinnointikulusta. Kumpikin kulu peritään lainansaajalta. Sijoittajalle kuluja syntyy ainoastaan, mikäli sijoittaja myy lainaosuuksiaan jälkimarkkinalla, mistä peritään 2 % transaktiokulu.

SIJOITTAJA.FI:N JÄSENILLE LISÄTUOTTO ESTATEGURUSSA

• Sijoittaja.fi-jäsenet saavat 0,5 % lisätuoton sijoitetusta pääomasta ensimmäisen 3 kuukauden ajalta rekisteröitymisestä.
• Etu tilitetään EstateGurun asiakasvaratilillesi, kun laina, johon olet sijoittanut rahan, on rahoitettu kokonaan.
• Lunasta etu rekisteröitymällä EstateGuruun tätä linkkiä käyttäen.
• Esimerkiksi kun sijoitat 10 000 € EstateGuru-alustalla, saat lisäetuna 50 € EstateGurun asiakasvaratilille. Lisätuotto tilitetään lainakohtaisesti. Jos sijoitat esimerkiksi 100 € lainaan, joka rahoitetaan kokonaan 30.9.2020, niin saat lisätuoton (0,50 €) tilillesi 30.9.2020.

*Tilastot lainoista on haettu 11.9.2020 osoitteesta: https://estateguru.co/portal/home/statistics

Yhteistyössä EstateGuru OÜ kanssa. Tutustu vastuuvapauslausekkeeseemme.