Miksi perustimme mallisalkun EstateGurun lainoihin?

EstateGuru on vaihtoehtoisrahoittaja, jonka avulla sijoittajat pääsevät sijoittamaan kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin. Kiinteistövakuudelliset yrityslainat ovat osa lainamuotoista joukkorahoitusta, mikä tarjoaa hajautushyötyjä perinteisiin omaisuusluokkiin nähden ja houkuttelevia tuottoja ( EstateGurun lainojen historiallinen tuotto on ollut n.  11,5%.) 

EstateGuru – mallisalkku löytyy myös meidän Mallisalkut-osiosta. Salkkuun on sijoitettu oikeaa rahaa 10 000 euroa ja se on perustettu lokakuun lopussa 2019. Edellinen katsaus mallisalkkuun tehtiin maaliskuussa. Tässä artikkelissa avaamme syitä, miksi perustimme mallisalkun EstateGurun lainoihin.

Suorat yksityiset lainat tarjoavat houkuttelevaa tuottoa haastavassa ympäristössä perinteisille omaisuusluokille

Perinteisten omaisuusluokkien tuotto-odotukset seuraavalle kymmenelle vuodelle ovat heikot. Kehittyneiden maiden osakkeiden tuotto-odotukset liikkuvat mallimme mukaan 0,8% ja 2,7% välillä ja kehittyvillä markkinoilla sekä Aasiassa n. 5% ympärillä.  Listatuissa korkosijoituksissa tuotto-odote on lähellä nollaa. 

Tällaisessa hankalassa ympäristössä perinteisille omaisuuslajeille vaihtoehtoiset sijoituskohteet kuten esimerkiksi kiinteistöt tai suorat lainat parantavat salkun tuotto-odotetta ja laskevat riskiä. Omaisuuslajin houkuttelevuuden takia teimme keväällä 2019 markkinatutkimuksen eurooppalaisiin lainamuotoisiin joukkorahoitus ja vertaislaina-alustoihin.

Markkinatutkimus lainamuotoisiin joukkorahoitus ja vertaislaina-alustoihin, jonka kärjessä EstateGuru

Teimme markkinatutkimuksen eurooppalaisiin lainamuotoisiin joukkorahoitus- ja vertaislaina-alustoihin, jonka kärjessä oli EstateGuru. Halusimme tehdä tutkimuksen, jotta käsityksemme omaisuusluokasta paranisi ja löytäisimme parhaat alustat, joilla sijoittaa tähän omaisuusluokkaan.

Tutkimus sisälsi Pro-gradu tutkielman, jossa tehtiin aiheeseen laaja kirjallisuuskatsaus ja empiirinen tutkimus, johon kuului muun muassa 77 kysymyksen kysely, joka lähetettiin 139 eurooppalaiselle alustalle. Keräsimme myös käsin dataa, jossa on tietoa 108 eurooppalaisesta alustasta. Kehitimme tutkimuksen aikana myös riskimallin, jolla arvioida eri alustoja systemaattisesti. 

Miksi EstateGuru pärjäsi hyvin markkinatutkimuksessa? 

Riskimalli arvioi 6 olennaista vertaislaina- ja lainamuotoisiin joukkorahoitusalustoihin liittyvää riskiä. 

EstateGurun lainojen luottoriski on alhainen, koska lainan vakuutena on kiinteistö, joka voidaan tarvittaessa myydä, jos lainansaaja ei maksa lainaansa takaisin.  Lainat ovat pääasiassa seniorivakuudellisia, eli lainanmyöntäjä on ensimmäinen, joka saa rahansa takaisin tilanteessa, jossa lainansaaja menee maksukyvyttömäksi. EstateGurun blogin mukaan koko lainahistorian lainoista vain 4% lainoista on maksuhäiriötilanteessa.  Kaikkia myöhässä olevia lainoja elvytetään ja keskimääräinen tuotto elvytetyissä lainoissa on 9,9%. Andreas Luts, EstateGurun luottoriskipäällikkö kertoi luottoriskin arvioinnista EstateGurun blogissa.

EstateGurun alustariski on arviomme mukaan alhainen, koska alustalla on historiaa jo 8 vuoden ajalta ja toimitusjohtaja Marek Pärtelillä on vakuuttavaa kokemusta kiinteistönkehityksestä ennen EstateGurun perustamista. Alustariski arvioi sitä, kuinka iso riski itse alustaan liittyy. EstateGuru keräsi 2020 toukokuussa 925 tuhannen euron edestä oman pääomanehtoista rahoitusta Seedrs joukkorahoitusalustalla. Onnistunut rahoituskierros kertoo siitä, että rahaa on nyt taas kasvun jatkamiseen ja sijoittajat näkevät itse EstateGurun elinvoimaisena ja houkuttelevana sijoituskohteena.

Luottoriskin arvioinnissa EstateGuru käyttää dataa CreditinfoEstoniasta, joka on 1993 perustettu luottotietolaitos. Tämä vähentää riskiä siitä, että data, jota käytetään lainanhakijan luottoriskin arviointiin ei olisi todenmukaista. Lainanhakijoita myös haastatellaan, mikä laskee lisää informaatioriskiä.

EstateGuru on pyrkinyt parantamaan lainojen likviditeettiä järjestämällä alustalle jälkimarkkinan, jossa sijoittajat voivat myydä lainakirjoja toisilleen tilanteessa, jossa he haluavat irtautua sijoituksestaan. Alustan likviditeettiriski ei ole siis yhtä suuri, kuin alustoilla, joilla jälkimarkkinaa ei ole. Lainat ovat myös suhteellisen lyhyitä (keskim 14 kk), mikä parantaa likviditeettiä. Kirjoitushetkellä (18.4.2021) jälkimarkkinalla oli myynnissä n. 1200 lainasaatavaa, eli ainakin sitä käytetään.  Myös autoinvest osioon oli ilmestynyt Auto Investille jälkimarkkina lainoihin ”Äänestä” nappi, mikä edelleen parantaisi jälkimarkkina tehokkuutta.

Regulaatioriski on arviomme mukaan EstateGurussa hieman keskimääräistä korkeampi, koska Virossa ei ole omaa regulaatiotaan lainamuotoiselle joukkorahoitukselle, kuten Suomessa. EstateGuru on osa itseään säätelevää elintä FinanceEstoniaa, joka on yhdessä Deloitten kanssa määritellyt parhaat käytänteet joukkorahoitukselle ja EstateGuru on sitoutunut noudattamaan näitä käytänteitä. EstateGurua valvoo kuitenkin Liettuassa Liettuan pankki ja Suomessa Estateguru Finland Oy on finanssivalvonnan rekisteröimä ja valvoma lainamuotoisen joukkorahoituksen välittäjä, mikä laskee mielestämme hieman regulaatioriskiä.

Estateguru tarjoaa kattavat tilastot ja lainakirjan vanhoista lainoista sijoittajalle, mikä parantaa alustan läpinäkyvyyttä. Tämä on yksi eniten luottamusta herättäneistä asioita. Markkinatutkimuksen yhteydessä moni alusta jätti lähettämättä lainakirjaa, mikä voi viestiä siitä, että alusta ei halua kertoa lainojensa historiaa ja syynä tähän monesti on, että historiassa on paljon huonosti menneitä lainoja. EstateGuru kuitenkin antaa lainakirjansa ilmaiseksi kaikille rekisteröityneille, mikä on positiivista. 

Muita syitä, miksi pidämme EstateGurusta

1. EstateGuru tarjoaa omasta portfoliosta ammattilaistasoa olevat tilastot, joista saa hyvän reaaliaikaisen käsityksen portfolion tilanteesta: 

2. Tiliote välilehdeltä saa kätevästi tiliotteet, transaktioraportit ja tuottolaskelmat, jotka saa helposti esimerkiksi edelliseltä vuodelta verottajaa varten. Tämä mahdollistaa helpon käytännön sijoittamisen toteuttamisen. 

3. EstateGurun työntekijät myös itse sijoittavat alustan lainoihin. Esimerkiksi Suomen maajohtaja Matti Vansen kirjoitti EstateGuru blogissa omista EstateGurun sijoituksistaan. Matti kuvailee sijoittavansa itse kaikkiin alustan lainoihin, mikä kertoo siitä, että Suomen maajohtajalla on kova luotto alustan lainoihin ja luottoriskin arviointiprosessiin. Tämä herättää myös meissä luottamusta.

ESTATEGURUN EDUT SIJOITTAJALLE

• Odotettu tuotto noin 10 % (Historiallinen keskimääräinen tuotto n. 11,5%).
• Vakuutena olevista kiinteistöistä riippumattoman kolmannen osapuolen arvonmääritykset. Keskimääräinen LTV (Loan-to-value = Lainan suhde kiinteistön arvoon) on n. 59 %. Kiinteistön arvona käytetään aina nykyhetken markkina-arvoa.
• Hajautushyötyä suhteessa osake- ja perinteisiin korkosijoituksiin.
• Sijoittajalle täysin kuluton palvelu. Ainoa kulu on jälkimarkkinalla tehdyistä myynneistä perittävä 2 % transaktiokulu.
• Alusta tarjoaa jälkimarkkinan, jolla sijoittaja voi irtautua tarvittaessa sijoituksesta.
• Raportointi alustalla on erinomaisella tasolla. Salkun seuranta ja verottajalle raportointi on helppoa.
• Kuukausittainen kassavirta

SIJOITTAJA.FI:N JÄSENILLE LISÄTUOTTO ESTATEGURUSSA

• Sijoittaja.fi-jäsenet saavat 0,5 % lisätuoton sijoitetusta pääomasta ensimmäisen 3 kuukauden ajalta rekisteröitymisestä.
• Etu tilitetään EstateGurun asiakasvaratilillesi, kun laina, johon olet sijoittanut rahan, on rahoitettu kokonaan.
• Lunasta etu rekisteröitymällä EstateGuruun tätä linkkiä käyttäen.
• Esimerkiksi kun sijoitat 10 000 € EstateGuru-alustalla, saat lisäetuna 50 € EstateGurun asiakasvaratilille. Lisätuotto tilitetään lainakohtaisesti. Jos sijoitat esimerkiksi 100 € lainaan, joka rahoitetaan kokonaan 15.5.2021, niin saat lisätuoton (0,50 €) tilillesi 15.5.2021.

Tutustu EstateGuruun tästä!

Yhteistyössä EstateGuru Finland Oy:n kanssa. Tutustu vastuuvapauslausekkeeseemme.