Katsaus: EstateGurun kiinteistövakuudellisten yrityslainojen-mallisalkku

Estate Guru mallisalkku perustettu 2019

EstateGuru on vaihtoehtorahoittaja, jonka avulla sijoittajat pääsevät sijoittamaan kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin. Kiinteistövakuudelliset yrityslainat ovat osa lainamuotoista joukkorahoitusta, mikä tarjoaa hajautushyötyjä perinteisiin omaisuusluokkiin nähden ja houkuttelevia tuottoja ( EstateGurun lainojen historiallinen tuotto on ollut yli 11%.).

Käy katsomassa EstateGurun uudistettuja tilastosivuja , josta löytyy nyt myös jälkimarkkinoiden volyymin tarkasteluun oma kuvaajansa.

EstateGuru – mallisalkku , johon on sijoitettu oikeaa rahaa 10 000 euroa, on perustettu lokakuun lopussa 2019. Edellinen katsaus salkkuun tehtiin maaliskuussa 2021. Nyt on taas aika katsoa, kuinka mallisalkku on pärjännyt.

Kiinteistövakuudellisia yrityslainoja sisältävän salkun kehitys (14.6.2021)

Mallisalkku on tällä hetkellä hajautettuna 72 lainaan, joista 65 on ajallaan ja seitsemän lainaa on myöhässä maksuistaan. Kaksi Laina on yli 60 päivää myöhässä. Yksi laina on 31-60 päivää myöhässä maksuistaan ja neljä lainaa alle 31 päivää myöhässä. 58 lainaa on jo maksettu takaisin.

Suurin osa sijoitetusta varallisuudesta on tällä hetkellä lainasijoituksissa (12 324,51€). Vain muutama prosentti varoista on rahana tai odottamassa allokoitumista lainoihin. Rahat pysyvät EstateGurussa hyvin sijoitettuna lainoihin kuten pitääkin. Sijoitettavaa löytyy eikä ihme, koska edellisen kolmen kuukauden aikana EstateGuru on rahoittanut keskimäärin n. 17,5Meur edestä lainoja.

Maaliskuun katsausta tehtäessä rahoista oli 12% varattuna sijoituskierroksiin ja nyt kun nämä rahat ovat allokoituneet lainoihin, on salkun keskimaturiteetti noussut n. yhdellä kuukaudella hieman yli yhdeksään kuukauteen.

Mallisalkun lainojen tämänhetkinen keskikorko on n. 10,42%, mikä on n. puoli prosenttiyksikköä korkeampi, kuin alustan lainojen korot tänä vuonna keskimäärin (n.10,04%). Lainojen 30 päivän liukuva keskikorko on laskenut vuoden aikana, minkä näkee alla olevasta kuvaajasta. Osaltaan eroon vaikuttaa, että suuri osa salkun lainoista on rahoitettu ennen vuotta 2021 mikä heijastuu näin hieman korkeampana korkona.

Tällä hetkellä salkun lainojen LTV (Loan-to-value) on myös hieman alhaisempi (49,36%), kuin mitä alustalla keskimäärin tänä vuonna rahoitetuissa lainoissa (52,7%). Kaikissa lainoissa on ensisijainen vakuus mikä tarkoittaa, että olemme lainansaajina ensimmäisiä, jotka saavat omansa takaisin, kun vakuutena olevia kiinteistöjä lähdetään realisoimaan.

Myöhässä olevat lainat

Maaliskuun salkku katsauksessa kävimme lävitse myöhässä olleita lainoja. Maaliskuussa myöhässä olleita lainoja oli kahdeksan kappaletta, mikä vastasi 14% koko portfoliosta. Tällä hetkellä myöhässä olleet lainat vastasivat 12% koko salkun lainoista. Tämä on hieman alhaisempi määrä, kuin koko EstateGurun lainaportfolion myöhässä olevat lainat.

Koko lainaportfolion koko on 162Meur. Tästä 9,2% lainoista on myöhässä ja 8,05% on defaultissa, mikä tarkoittaa, että lainoja elvytetään joko myymällä vakuutena olevaa kiinteistöä tai etsitään muuta mahdollisimman hyvää ratkaisua sijoittajien kannalta. Yhteensä siis myöhässä tai defaultissa lainoja on 17,25% koko lainaportfoliosta. Myöhässä olevien lainojemme määrä vertautuu siis positiivisesti verrattuna koko EstateGurun lainaportfolioon.

Myöhästyneistä lainoista neljä lainaa on samoja, joita portfoliossa oli myös maaliskuun katsauksen aikoihin. Neljästä muusta lainasta, jotka olivat maaliskuussa myöhässä kaksi lainaa on maksettu kokonaan takaisin, yksi laina on maksanut myöhässä olleen lainaerän ja yhden lainan vakuutena ollut kiinteistö on realisoitu, josta tuli loppujen lopuksi lainaan sijoittaneille sijoittajille hieman yli 13% tuotto.

Kuten maaliskuun katsauksessa otimme esille, osa lainoista on välillä muutaman päivän myöhässä maksuistaan ja lopulta maksaa myöhässä olleet laina- ja korkoerät takaisin, eikä siinä ole mitään ihmeellistä. Mallisalkkuun tuli nyt ensimmäinen laina, joka saatiin elvytettyä realisoimalla vakuutena oleva kiinteistö, mikä parantaa luottamusta EstateGurun perintäprosessiin.

Olemme turvallisin mielin myöhässä olevien lainojen suhteen ja tulevaisuudessa todennäköisesti osa lainoista tulee olemaan aina myöhässä ja ne taas palautuvat pois ”Myöhässä” tilasta, kun lainansaaja maksaa erääntyneet maksut.  Näemme myös sen positiivisena, että EstateGuru kykenee hoitamaan lainojen realisointiprosessin niin, että sijoittajille realisoituu vakuutena olevien kiinteistöjen myynnin kautta itseasiassa suurempi tuotto, kuin mitä lainasta olisi saatu, jos se olisi maksanut korkoerät ja lainanlyhennykset ajallaan.

Salkun rahavirrat

Alla olevasta kuvaajasta näkee, että historiassa lainoja on maksettu sykähdyksittäin (2020 loka-joulukuu ja 2021 toukokuu), mikä johtuu pääosin siitä, että EstateGurun lainat ovat Bullet-lainoja, eli lainojen koko pääoma maksetaan takaisin kerralla.

Korkomaksut maksetaan kuitenkin yleensä kuukausittain takaisin ja tämä on nähtävissä hyvin alla olevasta kuvaajasta, jossa harmaa korkomaksujen palkki on suhteellisen tasainen joka kuukausi. 

EstateGurun salkkunäkymästä näkee myös tulevaisuuden korkomaksut. Myös tulevaisuuden korkomaksuissa on nähtävissä, että ne tulevat suhteellisen tasaisesti joka kuukausi. Tasaisuutta rikkoo se, että osassa lainoista myös korot maksetaan lainapääoman kanssa takaisin lainan erääntyessä.

ESTATEGURUN EDUT SIJOITTAJALLE

• Odotettu tuotto noin 10 % (Historiallinen keskimääräinen tuotto yli 11%).
• Vakuutena olevista kiinteistöistä riippumattoman kolmannen osapuolen arvonmääritykset. Keskimääräinen LTV (Loan-to-value = Lainan suhde kiinteistön arvoon) on alle 60%. Kiinteistön arvona käytetään aina nykyhetken markkina-arvoa.
• Hajautushyötyä suhteessa osake- ja perinteisiin korkosijoituksiin.
• Sijoittajalle täysin kuluton palvelu. Ainoa kulu on jälkimarkkinalla tehdyistä myynneistä perittävä 2 % transaktiokulu.
• Alusta tarjoaa jälkimarkkinan, jolla sijoittaja voi irtautua tarvittaessa sijoituksesta.
• Raportointi alustalla on erinomaisella tasolla. Salkun seuranta ja verottajalle raportointi on helppoa.
• Kuukausittainen kassavirta

SIJOITTAJA.FI:N JÄSENILLE LISÄTUOTTO ESTATEGURUSSA

• Sijoittaja.fi-jäsenet saavat 0,5 % lisätuoton sijoitetusta pääomasta ensimmäisen 3 kuukauden ajalta rekisteröitymisestä.
• Etu tilitetään EstateGurun asiakasvaratilillesi, kun laina, johon olet sijoittanut rahan, on rahoitettu kokonaan.
• Lunasta etu rekisteröitymällä EstateGuruun tätä linkkiä käyttäen.
• Esimerkiksi kun sijoitat 10 000 € EstateGuru-alustalla, saat lisäetuna 50 € EstateGurun asiakasvaratilille. Lisätuotto tilitetään lainakohtaisesti. Jos sijoitat esimerkiksi 100 € lainaan, joka rahoitetaan kokonaan 15.7.2021, niin saat lisätuoton (0,50 €) tilillesi 15.7.2021.

Tutustu EstateGuruun tästä!

*IRR:in laskennassa on tehty oletus, että myöhässä olevien lainojen koronmaksut maksetaan laskentapäivästä seuraavana päivänä.

**Duraatio on laskettu vain lainoista, jotka eivät ole myöhässä.  IRR ja Duraatio lukuja ei ole päivitetty kesäkuun katsauksessa, koska katsauksen tekohetkellä palvelusta ei ollut saatavissa tulevia kassavirtoja, koska kyseistä ominaisuutta kehitettiin alustalla.

Yhteistyössä EstateGuru Finland Oy:n kanssa. Tutustu vastuuvapauslausekkeeseemme.