Katsaus: EstateGurun kiinteistövakuudellisten yrityslainojen-mallisalkku

Estate Guru mallisalkku perustettu 2019

EstateGuru on vaihtoehtorahoittaja, jonka avulla sijoittajat pääsevät sijoittamaan kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin. Kiinteistövakuudelliset yrityslainat ovat osa lainamuotoista joukkorahoitusta, mikä tarjoaa hajautushyötyjä perinteisiin omaisuusluokkiin nähden ja houkuttelevia tuottoja ( EstateGurun lainojen historiallinen tuotto on ollut yli 11%.).

Käy katsomassa EstateGurun uudistettuja tilastosivuja , josta löytyy nyt myös jälkimarkkinoiden volyymin tarkasteluun oma kuvaajansa.

EstateGuru – mallisalkku , johon on sijoitettu oikeaa rahaa 10 000 euroa, on perustettu lokakuun lopussa 2019. Edellinen katsaus salkkuun tehtiin syyskuussa 2021. Nyt on taas aika katsoa, kuinka mallisalkku on pärjännyt.

Kiinteistövakuudellisia yrityslainoja sisältävän salkun kehitys

Mallisalkku on tällä hetkellä hajautettuna 75 lainaan, joista 67 on ajallaan ja 2 lainaa on alle 30 päivää myöhässä maksuistaan, 1 laina 31-60 päivää myöhässä, 2 lainaa on yli 60 päivää myöhässä maksuistaan ja 3 laina on maksukyvyttömänä. 82 lainaa on jo maksettu takaisin.

Suurin osa sijoitetusta varallisuudesta on tällä hetkellä lainasijoituksissa (12 611,19€). Vain 177,53€ varoista on rahana. Lainakierrokseen varattuna rahaa on 84€. 

Rahat pysyvät EstateGurussa hyvin sijoitettuna lainoihin kuten pitääkin ja aikaisemmissa katsauksissa todettu. Rahat saa helposti allokoitua, mikä johtuu kovasta lainavolyymistä. Marraskuussa EstateGuru rahoitti n.19Meur lainoja.

Syyskuun katsausta tehtäessä suurin osa rahoista oli sijoitettuna lainoihin. Lainojen edelleen lyhentyessä on lainojen keskimaturiteetti laskenut hieman 8,76 (syyskuu) -> 8,3 kuukauteen.

Mallisalkun lainojen tämänhetkinen keskikorko on n. 10,20%, (10,29% syyskuussa) mikä on samalla tasolla, kuin koko EstateGurun kaikkien ulkona olevien lainojen keskikorko 10,01% (10,28% syyskuussa). Kumpikin on laskenut, mikä kertoo osittain siitä, että uusien lainojen korot, joihin on tehty sijoituksia ovat olleet hieman aikaisempaa matalemmalla tasolla ja että korkeakorkoisempia lainoja on maksettu takaisin.

Tällä hetkellä salkun lainojen LTV (Loan-to-value) on merkittävästi alhaisempi (syyskuussa 49,63% -> 44,77%), kuin koko EstateGurun kaikkien ulkona olevien lainojen LTV (57,67%). Kaikissa lainoissa on ensisijainen vakuus mikä tarkoittaa, että olemme lainansaajina ensimmäisiä, jotka saavat omansa takaisin, kun vakuutena olevia kiinteistöjä lähdetään realisoimaan.

Myöhässä olevat lainat

Syyskuussa myöhässä olleet lainat vastasivat 13% koko salkun lainoista. Tällä hetkellä vastaava luku on 13%. Tämä on hieman alhaisempi määrä, kuin koko EstateGurun lainaportfolion myöhässä olevat lainat. Koko lainaportfolion koko on 203Meur. Tästä 6,76% lainoista on myöhässä ja 7,93% on maksukyvyttömiä, mikä tarkoittaa, että lainoja elvytetään joko myymällä vakuutena olevaa kiinteistöä tai etsitään muuta mahdollisimman hyvää ratkaisua sijoittajien kannalta.

Yhteensä siis myöhässä tai laiminlyötyjä lainoja on 14,69% koko ulkona olevasta lainaportfoliosta. Myöhässä olevien lainojemme määrä vertautuu siis positiivisesti verrattuna koko EstateGurun lainaportfolioon.

Syyskuuhun nähden kaksi uutta lainaa on mennyt maksukyvyttömäksi. Yhteensä kokonaan maksukyvyttömiä lainoja on kolme. Yksi maksukyvyttömistä lainoista on ollut defaultissa kesäkuusta alkaen. Tämän lainan osalta tuli vasta päivitystä ja lainan elvyttämisprosessin uskotaan kestävän noin 3-6 kuukautta.

Toisessa uusista maksukyvyttömistä lainoista valmistellaan vakuutena olevan kiinteistön huutokauppaprosessia. Vakuutena on Vilnassa sijaitseva asuinhuoneisto. LTV kyseisessä kohteessa on 61%. Uusimmassa maksukyvyttömäksi menneessä lainassa on myös vakuutena Tallinnassa sijaitseva asuinkiinteistö.

Kuten maalis-ja kesäkuun katsauksessa otimme esille, osa lainoista on välillä muutaman päivän myöhässä maksuistaan ja lopulta maksaa myöhässä olleet laina- ja korkoerät takaisin, eikä siinä ole mitään ihmeellistä.

Olemme turvallisin mielin myöhässä olevien lainojen suhteen ja tulevaisuudessa todennäköisesti osa lainoista tulee olemaan aina myöhässä ja ne taas palautuvat pois ”Myöhässä” tilasta, kun lainansaaja maksaa erääntyneet maksut. Samaten defaultissa olevien lainojen suhteen olemme luottavaisia, koska lainoissa on vakuuttavat vakuudet kohtuullisella LTV:llä.

Salkun rahavirrat

Alla olevasta kuvaajasta näkee, että historiassa lainoja on maksettu sykähdyksittäin (2020 loka-joulukuu ja 2021 toukokuu), mikä johtuu pääosin siitä, että EstateGurun lainat ovat Bullet-lainoja, eli lainojen koko pääoma maksetaan takaisin kerralla.

Korkomaksut maksetaan kuitenkin yleensä kuukausittain takaisin ja tämä on nähtävissä hyvin alla olevasta kuvaajasta, jossa harmaa korkomaksujen palkki on suhteellisen tasainen joka kuukausi. 

Uusia sijoituksia ei ole tehty paljoa syyskuun jälkeen, koska suuri osa rahoista oli sijoitettuna syyskuussa ja sen jälkeen ei ole tullut paljoa lainanlyhennyksiä, joista vapautuisi rahaa sijoitettavaksi uusiin lainoihin.

EstateGurun salkkunäkymästä näkee myös tulevaisuuden korkomaksut. Myös tulevaisuuden korkomaksuissa on nähtävissä, että ne tulevat suhteellisen tasaisesti joka kuukausi. Tasaisuutta rikkoo se, että osassa lainoista myös kaikki korot (kuukausittaisen korkojen takaisinmaksun siijaan) maksetaan lainapääoman kanssa takaisin lainan erääntyessä.

EstateGuru Suomen maajohtajan lisäsijoitukset

EstateGurun suomen maajohtaja on tehnyt lisäsijoituksia EstateGurun lainoihin 34 tuhannella eurolla kesäkuun jälkeen. Tämä on mielestämme positiivista, koska se, että maajohtajalla on itsellään skin-in-the-game, kertoo siitä, että EstateGurun henkilökunta myös itse uskoo tuotteensa laatuun.

ESTATEGURUN EDUT SIJOITTAJALLE

• Odotettu tuotto noin 10 % (Historiallinen keskimääräinen tuotto yli 11%).
• Vakuutena olevista kiinteistöistä riippumattoman kolmannen osapuolen arvonmääritykset. Keskimääräinen LTV (Loan-to-value = Lainan suhde kiinteistön arvoon) on alle 60%. Kiinteistön arvona käytetään aina nykyhetken markkina-arvoa.
• Hajautushyötyä suhteessa osake- ja perinteisiin korkosijoituksiin.
• Sijoittajalle täysin kuluton palvelu. Ainoa kulu on jälkimarkkinalla tehdyistä myynneistä perittävä 2 % transaktiokulu.
• Alusta tarjoaa jälkimarkkinan, jolla sijoittaja voi irtautua tarvittaessa sijoituksesta.
• Raportointi alustalla on erinomaisella tasolla. Salkun seuranta ja verottajalle raportointi on helppoa.
• Kuukausittainen kassavirta

OLEMME NEUVOTELLEET SUUREMMAN 1% LISÄTUOTTOEDUN SIJOITTAJA.FI:N JÄSENILLE ESTATEGURUSSA!

• Sijoittaja.fi-jäsenet saavat 1% lisätuoton (aikaisemmin 0,5%)  sijoitetusta pääomasta ensimmäisen 3 kuukauden ajalta rekisteröitymisestä.
• Etu tilitetään EstateGurun asiakasvaratilillesi, kun laina, johon olet sijoittanut rahan, on rahoitettu kokonaan.
• Lunasta etu rekisteröitymällä EstateGuruun tätä linkkiä käyttäen.
• Esimerkiksi kun sijoitat 10 000 € EstateGuru-alustalla, saat lisäetuna 100 € EstateGurun asiakasvaratilille. Lisätuotto tilitetään lainakohtaisesti. Jos sijoitat esimerkiksi 100 € lainaan, joka rahoitetaan kokonaan 15.12.2021, niin saat lisätuoton (1 €) tilillesi 15.12.2021.

Tutustu EstateGuruun tästä!

Yhteistyössä EstateGuru Finland Oy:n kanssa. Tutustu vastuuvapauslausekkeeseemme.