Mallisalkkukatsaus: Estateguru-mallisalkun tuotto yli 12 prosenttia

Mallisalkku, joka sijoittaa kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin

Estateguru on vaihtoehtorahoittaja, jonka avulla sijoittajat pääsevät sijoittamaan kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin. Kiinteistövakuudelliset yrityslainat ovat osa lainamuotoista joukkorahoitusta, mikä tarjoaa hajautushyötyjä perinteisiin omaisuusluokkiin nähden ja houkuttelevia tuottoja (Estategurun lainojen historiallinen tuotto on ollut yli 11%). 

Käy katsomassa Estategurun uudistettuja tilastosivuja, josta löytyy nyt myös jälkimarkkinoiden volyymin tarkasteluun oma kuvaajansa.

Estateguru – mallisalkku, johon on sijoitettu oikeaa rahaa 10 000 euroa, on perustettu lokakuun lopussa 2019. Edellinen katsaus salkkuun tehtiin maaliskuussa 2022. Nyt on aika katsoa, miten salkulla on mennyt.

Kiinteistövakuudellisia yrityslainoja sisältävän salkun kehitys

Mallisalkku on tuottanut 12,39% tuottoa historiansa aikana. 12,39% on siis vuosituotto ja absoluuttisesti tuottoa on syntynyt enemmän, koska salkku on perustettu 2019 vuoden loppupuolella. Tuotto on laskettu takaisinmaksetuista lainoista. Tuottoluvussa ei ole mukana oletuksia esimerkiksi myöhässäolevien lainojen luottotappioista.

Salkku on hajautettuna 75 lainaan

Päivityshetkellä salkku on hajautettuna 75 lainaan, joista 64 on ajallaan, ja 11 lainaa myöhässä maksuistaan ja viisi lainaa on laiminlyötynä. 104 lainaa on jo maksettu takaisin. 

Suurin osa sijoitetusta varallisuudesta on tällä hetkellä lainasijoituksissa (12 399,44€). Rahana on tällä hetkellä 529,56€. 

Maaliskuun katsausta tehtäessä hieman suurempi osa varoista oli rahana, koska allokaattori oli hetken pysäytettynä sijoitusstrategian päivityksestä johtuen.

Ajallaan olevien lainojen keskimaturiteetti tarkasteluhetkellä oli 7,68 kuukautta. 

Mallisalkun lainojen tämänhetkinen keskikorko on n. 9,89%, mikä on hieman alhaisempi, kuin koko Estategurun kaikkien ulkona olevien lainojen keskikorko 10,35%. Mallisalkun keskimääräinen LTV on kuitenkin merkittävästi alhaisempi, kuin koko Estategurun ulkona olevan portfolion, joka kompensoi alhaisempaa keskikorkoa

Tällä hetkellä salkun lainojen LTV (Loan-to-value) on samalla tasolla, kuin viime katsauksessa (Maaliskuussa 44,71% -> 44,18%), mikä on merkittävästi alhaisempi, kuin koko Estategurun kaikkien ulkona olevien lainojen LTV (Nyt: 60,42%, Maaliskuussa: 56,11%). Kaikissa lainoissa on ensisijainen vakuus mikä tarkoittaa, että olemme lainansaajina ensimmäisiä, jotka saavat omansa takaisin, kun vakuutena olevia kiinteistöjä lähdetään realisoimaan. 

Myöhässä olevat lainat

Salkun myöhässä olevista lainoista 1250€ on laiminlyötyjä ja loput ovat myöhässä olevia lainoja. Lainojen keskimääräinen LTV on 46%, mikä tarkoittaa että myöhässä olevia lainoja vastaan on olemassa kaksi kertaa enemmän vakuutta, kuin mitä avointa lainapääomaa on jäljellä. 

Riskit eivät ole nousseet

Maaliskuussa myöhässä olleet lainat vastasivat 30% koko salkun lainoista. Tällä hetkellä vastaava luku on 26%. Tämä on hieman suurempi määrä, kuin koko Estategurun lainaportfolion myöhässä olevissa lainoissa(24,47%). 

Koko lainaportfolion koko on 256Meur. Tästä 19,31% lainoista on myöhässä ja 5,16% on laiminlyöty, mikä tarkoittaa, että lainoja elvytetään joko myymällä vakuutena olevaa kiinteistöä tai etsitään muuta mahdollisimman hyvää ratkaisua sijoittajien kannalta.

Osittain takaisinsaatuja lainoja on. n. 0,66%. Yhteensä siis myöhässä tai laiminlyötyjä lainoja on 24,47% koko ulkona olevasta lainaportfoliosta. Myöhässä olevien lainojemme määrä vertautuu siis aavistuksen negatiivisesti verrattuna koko Estategurun lainaportfolioon. 

Myöhässä olevien lainojen osalta emme ole huolissamme. Kuten 2021 maalis-ja kesäkuun katsauksessa otimme esille, osa lainoista on välillä muutaman päivän myöhässä maksuistaan ja lopulta maksaa myöhässä olleet laina- ja korkoerät takaisin, eikä siinä ole mitään ihmeellistä.

Olemme turvallisin mielin myöhässä olevien lainojen suhteen ja tulevaisuudessa todennäköisesti osa lainoista tulee olemaan aina myöhässä ja ne taas palautuvat pois ”Myöhässä” tilasta, kun lainansaaja maksaa erääntyneet maksut. Samaten laiminlyötyjen lainojen suhteen olemme luottavaisia, koska lainoissa on vakuuttavat vakuudet kohtuullisella LTV:llä.

Salkun rahavirrat

Alla olevasta kuvaajasta näkee, että historiassa lainoja on maksettu sykähdyksittäin (2020 loka-joulukuu, 2021 toukokuu ja 2022 toukokuu), mikä johtuu pääosin siitä, että Estategurun lainat ovat Bullet-lainoja, eli lainojen koko pääoma maksetaan takaisin kerralla. 

Korkomaksut maksetaan kuitenkin yleensä kuukausittain takaisin ja tämä on nähtävissä hyvin alla olevasta kuvaajasta, jossa harmaa korkomaksujen palkki on suhteellisen tasainen joka kuukausi.  

Uusia sijoituksia on tehty nyt aktiivisesti, kun maaliskuussa aktivoitiin uusi sijoitusstrategia tarkemmilla kriteereillä. 

Estategurun salkkunäkymästä näkee myös tulevaisuuden korkomaksut. Myös tulevaisuuden korkomaksuissa on nähtävissä, että ne tulevat suhteellisen tasaisesti joka kuukausi. Tasaisuutta rikkoo se, että osassa lainoista myös kaikki korot (kuukausittaisen korkojen takaisinmaksun sijaan) maksetaan lainapääoman kanssa takaisin lainan erääntyessä. 

Uuden sijoitusstrategian mukaiset lainat

Maaliskuun katsauksen yhteydessä päivitimme uudet asetukset allokaattoriin. Keskimääräinen korkotaso uusissa lainoissa on tasan 10% pl. myöhässä olevat ja takaisinmaksetut lainat. Keskimääräinen alkuperäinen maturiteetti 14,6 kuukautta. Keskimääräinen LTV uusissa lainoissa on 44,4%, mikä on linjassa sen kanssa, että haluamme olla konservatiivisia vakuuden arvoon suhteessa annetun lainan määrään.

Tulevaisuudessa jää nähtäväksi, kuinka uuden strategian mukaiset lainat performoivat suhteessa aikaisempaan strategiaan.

ESTATEGURUN EDUT SIJOITTAJALLE

• Odotettu tuotto noin 10 % (Historiallinen keskimääräinen tuotto yli 11%).
• Vakuutena olevista kiinteistöistä riippumattoman kolmannen osapuolen arvonmääritykset. Keskimääräinen LTV (Loan-to-value = Lainan suhde kiinteistön arvoon) on alle 60%. Kiinteistön arvona käytetään aina nykyhetken markkina-arvoa.
• Hajautushyötyä suhteessa osake- ja perinteisiin korkosijoituksiin.
• Sijoittajalle täysin kuluton palvelu. Ainoa kulu on jälkimarkkinalla tehdyistä myynneistä perittävä 2 % transaktiokulu.
• Alusta tarjoaa jälkimarkkinan, jolla sijoittaja voi irtautua tarvittaessa sijoituksesta.
• Raportointi alustalla on erinomaisella tasolla. Salkun seuranta ja verottajalle raportointi on helppoa.
• Kuukausittainen kassavirta

OLEMME NEUVOTELLEET SUUREMMAN 1% LISÄTUOTTOEDUN SIJOITTAJA.FI:N JÄSENILLE ESTATEGURUSSA!

• Sijoittaja.fi-jäsenet saavat 1% lisätuoton (aikaisemmin 0,5%)  sijoitetusta pääomasta ensimmäisen 3 kuukauden ajalta rekisteröitymisestä.
• Etu tilitetään Estategurun asiakasvaratilillesi, kun laina, johon olet sijoittanut rahan, on rahoitettu kokonaan.
• Lunasta etu rekisteröitymällä Estateguruun tätä linkkiä käyttäen.
• Esimerkiksi kun sijoitat 10 000 € Estateguru-alustalla, saat lisäetuna 100 € Estategurun asiakasvaratilille. Lisätuotto tilitetään lainakohtaisesti. Jos sijoitat esimerkiksi 100 € lainaan, joka rahoitetaan kokonaan 15.7.2021, niin saat lisätuoton (1 €) tilillesi 15.7.2021.

Tutustu Estateguruun tästä!

Yhteistyössä Estateguru Finland Oy:n kanssa. Tutustu vastuuvapauslausekkeeseemme.