Kiinteistösijoitusyhtiöissä piilee merkittävä riski alaskirjauksille Kiinteistösijoitusyhtiöt tekivät tilinpäätöksissä kiinteistöomaisuuden käypiin arvoihin alaskirjauksia. Alaskirjauksia tullaan vielä näkemään lisää, jos markkinaympäristö ei muutu. Mistä tämä johtuu ja pitääkö myös rahastosijoittajan olla huolissaan? Timo Heikkilä 20.2.2023 kiinteistösijoittaminen kiinteistösijoitusyhtiöt osakkeet Kiinteistösijoitusyhtiöt tekivät tilinpäätöksissä kiinteistöomaisuuden käypiin arvoihin alaskirjauksia. Alaskirjauksia tullaan vielä näkemään lisää, jos markkinaympäristö ei muutu. Mistä tämä johtuu ja pitääkö myös rahastosijoittajan olla huolissaan? Suurimmat kiinteistösijoitusyhtiöt tekivät alaskirjauksia käypiin arvoihin Helsingin pörssissä on viisi kiinteistöosaketta. Näistä suurimmat Citycon ja Kojamo ovat jo julkaisseet vuoden 2022 tilinpäätöksensä. Tilinpäätöksistä nousi esiin kiinteistöomaisuuden käypien arvojen alaskirjaukset. Alaskirjaukset olivat merkittäviä, mutta edessä on vielä lisää alaskirjauksia ellei markkinaympäristössä tapahdu dramaattista muutosta. Kojamo kirjasi Q4-tulokseen 682,0 miljoonan euron alaskirjauksen sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Citycon kirjasi Q4-tulokseen 79,7 miljoonan euron alaskirjauksen sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Kiinteistöomaisuuden arvostaminen käypään arvoon Kiinteistösijoitusyhtiö arvostaa kiinteistöomaisuuden käypään arvoon käyttämällä pääosin kassavirtamenetelmää. Tulevaisuuden nettokassavirrat diskontataan nykyhetkeen tuottovaatimuksella ja näin saadaan koko kiinteistöomaisuuden käypä arvo. Käytettävät parametrit ovat: Keskimääräinen nettovuokra Nettovuokran kasvuvauhti Vuokrattavat neliöt Vuokrausaste Tuottovaatimus Tilinpäätöksistä löytyvät molemmille yhtiöille käytetyt parametrit. Yksi oleellisimmista muuttujista on tuottovaatimus. Kiinteistöjen käyvät arvot ovat herkkiä tuottovaatimuksen muutoksille. Tuottovaatimuksen lasku nostaa kiinteistöjen käypiä arvoja ja tuottovaatimuksen nousu laskee kiinteistöjen käypiä arvoja. Osakemarkkinat ovat huomioineet molemmille yhtiöille tuottovaatimuksen selvän nousun. Sen näkee etenkin Kojamon kurssikehityksissä. Cityconin kurssi on ollut jo pitkään alamäessä, joten siinä ei ole samanlaista laskua. Kojamon kurssi on laskenut viimeisen vuoden huipuista yli 40 prosenttia. Korkojen nousu nostaa tuottovaatimusta Tuottovaatimus on noussut korkojen nousun myötä. Riskittömänä korkona pidettävän valtion 10-vuotisen lainan korko on Suomessa noussut kolmeen prosenttiin. Vuoden 2022 alussa korko oli nollassa. Korko on nyt samalla tasolla kuin 2010. Mitä tuottovaatimusta kiinteistöosakkeet käyttävät? Kolmen prosenttiyksikön nousu riskittömässä korossa tarkoittaa sitä, että kaikkien riskisten omaisuusluokkien tuottovaatimus nousee. Osakkeissa se on näkynyt osakemarkkinoiden laskuna, etenkin kasvuosakkeiden. Miten riskittömän koron nousu on näkynyt kiinteistösijoitusyhtiöiden tuottovaatimuksissa? Lyhyesti sanottuna ei juuri mitenkään. Vuonna 2021 Cityconin käyttämä tuottovaatimus käypien arvojen määritykseen oli 5,4 prosenttia ja 2022 tilinpäätöksessä 5,5 prosenttia. Kojamolla tuottovaatimus oli 2021 tilinpäätöksessä 3,67 prosenttia ja 2022 tilinpäätöksessä 3,97 prosenttia. Diskonttokorkona käytetään 10 vuoden kassavirran tuottovaatimusta inflaatiolla lisättynä. Käytetty inflaatio-odotus oli 1,8 prosenttia. Inflaatio oli euroalueella joulukuussa 9,2 prosenttia ja tammikuussa 8,5 prosenttia. Tuottovaatimuksissa painetta ylös – käyvät arvot alas Cityconin ja Kojamon käyttämät tuottovaatimukset tuntuvat liian alhaisilta nykyiseen markkinaympäristöön, jossa inflaatio on historiallisen korkealla tasolla ja riskitön korko kolmessa prosentissa. On ymmärrettävää, että yhtiöt haluavat tehdä maltillisia muutoksia tuottovaatimuksiin, sillä tuottovaatimuksen nousu esimerkiksi yhdellä prosenttiyksiköllä laskisi molempien yhtiöiden kiinteistöjen käypää arvoa kaksinumeroisin prosentein. Näkemyksemme mukaan molempien yhtiöiden käyttämä tuottovaatimus on ainakin yhden prosenttiyksikön liian alhainen. Esimerkiksi vuosina 2010 – 2011 Cityconin käyttämä tuottovaatimus oli 6,4 prosenttia eli 0,9 prosenttiyksikköä nykytasoa korkeampi. Silloin korot olivat samalla tasolla kuin nyt ja inflaatio matalampi. Mikäli korot pysyvät koko vuoden 2023 korkealla ja inflaatio 4-5 prosentin tasoilla, ovat yhtiöt pakotettuja edelleen nostamaan käyvän arvon määrityksessä käytettävää tuottovaatimusta. Tämä tarkoittaisi kiinteistöjen käypien arvojen laskua. Sama tulevaisuus on edessä myös suomalaisten suosimilla kiinteistörahastoilla. Nämä ovat takoneet hurjia tuottoja korkojen ollessa laskussa ja nollatasoilla. Nyt tilanne on toinen. kiinteistösijoittaminen kiinteistösijoitusyhtiöt osakkeet
Suurimmat kiinteistösijoitusyhtiöt tekivät alaskirjauksia käypiin arvoihin Helsingin pörssissä on viisi kiinteistöosaketta. Näistä suurimmat Citycon ja Kojamo ovat jo julkaisseet vuoden 2022 tilinpäätöksensä. Tilinpäätöksistä nousi esiin kiinteistöomaisuuden käypien arvojen alaskirjaukset. Alaskirjaukset olivat merkittäviä, mutta edessä on vielä lisää alaskirjauksia ellei markkinaympäristössä tapahdu dramaattista muutosta. Kojamo kirjasi Q4-tulokseen 682,0 miljoonan euron alaskirjauksen sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Citycon kirjasi Q4-tulokseen 79,7 miljoonan euron alaskirjauksen sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Kiinteistöomaisuuden arvostaminen käypään arvoon Kiinteistösijoitusyhtiö arvostaa kiinteistöomaisuuden käypään arvoon käyttämällä pääosin kassavirtamenetelmää. Tulevaisuuden nettokassavirrat diskontataan nykyhetkeen tuottovaatimuksella ja näin saadaan koko kiinteistöomaisuuden käypä arvo. Käytettävät parametrit ovat: Keskimääräinen nettovuokra Nettovuokran kasvuvauhti Vuokrattavat neliöt Vuokrausaste Tuottovaatimus Tilinpäätöksistä löytyvät molemmille yhtiöille käytetyt parametrit. Yksi oleellisimmista muuttujista on tuottovaatimus. Kiinteistöjen käyvät arvot ovat herkkiä tuottovaatimuksen muutoksille. Tuottovaatimuksen lasku nostaa kiinteistöjen käypiä arvoja ja tuottovaatimuksen nousu laskee kiinteistöjen käypiä arvoja. Osakemarkkinat ovat huomioineet molemmille yhtiöille tuottovaatimuksen selvän nousun. Sen näkee etenkin Kojamon kurssikehityksissä. Cityconin kurssi on ollut jo pitkään alamäessä, joten siinä ei ole samanlaista laskua. Kojamon kurssi on laskenut viimeisen vuoden huipuista yli 40 prosenttia. Korkojen nousu nostaa tuottovaatimusta Tuottovaatimus on noussut korkojen nousun myötä. Riskittömänä korkona pidettävän valtion 10-vuotisen lainan korko on Suomessa noussut kolmeen prosenttiin. Vuoden 2022 alussa korko oli nollassa. Korko on nyt samalla tasolla kuin 2010. Mitä tuottovaatimusta kiinteistöosakkeet käyttävät? Kolmen prosenttiyksikön nousu riskittömässä korossa tarkoittaa sitä, että kaikkien riskisten omaisuusluokkien tuottovaatimus nousee. Osakkeissa se on näkynyt osakemarkkinoiden laskuna, etenkin kasvuosakkeiden. Miten riskittömän koron nousu on näkynyt kiinteistösijoitusyhtiöiden tuottovaatimuksissa? Lyhyesti sanottuna ei juuri mitenkään. Vuonna 2021 Cityconin käyttämä tuottovaatimus käypien arvojen määritykseen oli 5,4 prosenttia ja 2022 tilinpäätöksessä 5,5 prosenttia. Kojamolla tuottovaatimus oli 2021 tilinpäätöksessä 3,67 prosenttia ja 2022 tilinpäätöksessä 3,97 prosenttia. Diskonttokorkona käytetään 10 vuoden kassavirran tuottovaatimusta inflaatiolla lisättynä. Käytetty inflaatio-odotus oli 1,8 prosenttia. Inflaatio oli euroalueella joulukuussa 9,2 prosenttia ja tammikuussa 8,5 prosenttia. Tuottovaatimuksissa painetta ylös – käyvät arvot alas Cityconin ja Kojamon käyttämät tuottovaatimukset tuntuvat liian alhaisilta nykyiseen markkinaympäristöön, jossa inflaatio on historiallisen korkealla tasolla ja riskitön korko kolmessa prosentissa. On ymmärrettävää, että yhtiöt haluavat tehdä maltillisia muutoksia tuottovaatimuksiin, sillä tuottovaatimuksen nousu esimerkiksi yhdellä prosenttiyksiköllä laskisi molempien yhtiöiden kiinteistöjen käypää arvoa kaksinumeroisin prosentein. Näkemyksemme mukaan molempien yhtiöiden käyttämä tuottovaatimus on ainakin yhden prosenttiyksikön liian alhainen. Esimerkiksi vuosina 2010 – 2011 Cityconin käyttämä tuottovaatimus oli 6,4 prosenttia eli 0,9 prosenttiyksikköä nykytasoa korkeampi. Silloin korot olivat samalla tasolla kuin nyt ja inflaatio matalampi. Mikäli korot pysyvät koko vuoden 2023 korkealla ja inflaatio 4-5 prosentin tasoilla, ovat yhtiöt pakotettuja edelleen nostamaan käyvän arvon määrityksessä käytettävää tuottovaatimusta. Tämä tarkoittaisi kiinteistöjen käypien arvojen laskua. Sama tulevaisuus on edessä myös suomalaisten suosimilla kiinteistörahastoilla. Nämä ovat takoneet hurjia tuottoja korkojen ollessa laskussa ja nollatasoilla. Nyt tilanne on toinen. kiinteistösijoittaminen kiinteistösijoitusyhtiöt osakkeet