Ovaro näkee viriämistä ja on aktiivinen – analyysi

Ovaron tilinpäätös

Ovaro Kiinteistösijoituksen toimitusjohtaja Marko Huttunen esitteli yhtiön tulosta, toimenpiteitä ja toimialan tilannetta yhtiön uudessa pääkonttorissa Helsingissä 22.2.2024.

Huttunen kertasi kiinteistömarkkinoiden kokonaistilanteen:

”Asuntoaloitukset ovat todella alhaiset. Jos inflaatio rauhoittuu ja koronlaskut alkavat, se tekee hyvää kiinteistömarkkinoille.”

Ovaro etsii toimitiloja ja kohteita, joihin saa pitkiä sopimuksia. Näitä on avattu jäljempänä. Huttusen mukaan kiinteistömarkkinassa on tapahtunut viriämistä viimeisen kolmen kuukauden aikana.

”Tilanne markkinoilla on kokonaisuutena huono mutta tarjoaa aktiiviselle kiinteistökehittäjälle mahdollisuuksia. Ne, joilla on kapasiteettia, tekevät kauppoja.”

Yhtiön operatiivinen EPRA-tulos säilyi tilikaudella 2023 lähes ennallaan 0,92 miljoonassa eurossa (2022: 1,0), mutta nousi viimeisellä neljänneksellä 0,15 miljoonasta eurosta 0,30 miljoonaan. Nämä luvut kuvaavat operatiivista toimintaa kulujen, korkojen ja verojen jälkeen – ennen myyntivoittoja, -tappioita ja arvonmuutoksia.

Vuokraustoiminnan kannattavuus parani sekä koko vuonna että viimeisellä neljänneksellä, kun nettotuotto suhteutetaan liikevaihtoon. Nettotuotto tarkoittaa vuokratulojen ja hoitovastikkeiden erotusta. Sijoituskiinteistöjen nettotuotto eli kiinteistöjen arvoon suhteutettu tuotto oli joulukuussa 2023 vuositasolle muunnettuna 6,9 prosenttia, eli samalla tasolla kuin koko vuonna 2022.

Lukuja tulkittaessa on huomattava, että yhtiö satsaa aiempaa enemmän kiinteistökehitykseen, jolloin osa toimitiloista on kehityksen alla. Sijoituskiinteistöjen pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli 81,4 prosenttia (31.12.2022: 83,3 %), josta asuntosalkun 95,7 ja toimitilojen 71,7 prosenttia.

Ovaron raportoitu tulos painui loka-joulukuussa -0,49 miljoonaan euroon (Q4/2022: 0,03) johtuen maakuntakaupunkien asuntojen myynnistä alle tasearvojen. Koko vuonna tulos sen sijaan nousi 0,45 miljoonasta 2,6 miljoonaan johtuen eritoten hyvästä arvonkehityksestä ja transaktioista Jyväskylän Kukkula-hankkeen osakkuusyhtiöissä.

Asunnoista luovutaan – tase säilynyt terveenä

Ovaro on pitkäjänteisesti ja strategiansa mukaisesti luopunut vanhoista, korjausvelkaisista asunnoista maakuntakaupungeista. Huttusen tullessa taloon helmikuussa 2020 yhtiö omisti 1 300 asuntoa eri puolilla Suomea. Satoja asuntoja oli myyty jo sitä ennen. Ovaro myi tilikauden 2023 aikana 251 asuntoa 1,0 miljoonan euron tappiolla tukkukaupan luonteesta johtuen. Yhtiöllä on tällä hetkellä noin 200 asuntoa, eli 15 prosenttia neljän vuoden takaisesta. Suurin osa niistä sijaitsee Rovaniemellä, Hämeenlinnassa ja Lahdessa.

Yhtiö kykenee tekemään vuokraustoiminnalla aiempaa isompaa tulosta huolimatta merkittävistä asuntojen myynneistä. Toimitilojen hankinta, niiden kiinteistökehitys ja vuokraustoiminta on ollut onnistunutta. Samaan aikaan tase on säilynyt terveenä. Tätä selittää paitsi toiminnan kannattavuus myös se, että yhtiö on rahoittanut uusia kiinteistökehityshankintojaan asuntomyynneistä saaduilla varoilla.

Huttunen muistutti tulosjulkistuksessa, että viime vuonna tehtyjen asuntomyyntien kauppahintoja on tuloutunut maksuun myös tilikauden päättymisen jälkeen tammikuussa ja tuloutuu myöhemmin keväällä. Tilikauden päättyessä taseen kassavarat olivat 8,6 miljoonaa euroa ja omavaraisuusaste 72,6 prosenttia, molemmat hieman vahvempia kuin vuosi sitten.

Ovaro on jatkuvasti aktiivinen

Kirjoitimme yhtiöstä viimeksi 17.11.2023 otsikolla Ovaron aktiivisuus kasvaa – rakennuskustannukset laskussa. Myös tämän jälkeen on tapahtunut todella paljon. Katsotaan tiedotteita.

• Jyväskylän Kukkula -hankkeen kaavoitus etenee odotetusti (tiedote 8.12.2023)
• Ovaro Kiinteistösijoituksen osakkuusyhtiö toteutti Keski-Suomen hyvinvointialueen kanssa Kukkulan 2. vaiheen kauppasopimukseen (29.12.)
• Ovaro Kiinteistösijoitus myy kehittämänsä rakennusoikeuden Tampereen Hervannasta (4.1.2024)
• Ovaro myi 45 asuntoa maakunnista (9.2.)
• Jyväskylän Kukkula-alueen II-vaiheen vuokraus alkoi (16.2.)
• Ovaro rakennuttaa K-Marketin Jyväskylässä (20.2.)
• Ovaro hankki kiinteistökehityskohteen Kuopiosta (21.2.)

Mitä tämä tarkoittaa?

Kukkula-hanke etenee suunnitellusti Jyväskylässä. Toimitusjohtaja muistuttaa kaupunkikehityshankkeen tärkeydestä koko kaupungille ja myös, että kaupungin johto on sitoutunut sen eteenpäin viemiseen. Kukkulan toisen vaiheen suojeltaville rakennuksille on ollut johdon mukaan merkittävää kysyntää muun muassa sote-sektorilla, koska sijainti on hyvä. Näistä osaa vuokrataan, osaa kehitetään ja osa on tarkoitus myydä. Kolmannen vaiheen osalta osayleiskaava tuli vireille 8.12.2023. Uudisrakentamisen mahdollistavat ensimmäiset asemakaavat valmistuvat arviolta vuoden 2025 lopussa, jolloin myös rakentamisen arvioidaan alkavan.

Kokonaisuudessaan on kyse siitä, että konsortio paitsi investoi myös pystyy vapauttamaan pääomaa Kukkulan eri vaiheissa niin asuntoja, kiinteistöjä, rakennusoikeuksia kuin tontteja myymällä – yhdistettynä kiinteistökehitystoimenpiteisiin.

Tammikuun alussa yhtiö solmi esisopimuksen Tampereen Hervannan kiinteistönsä määräosan myynnistä rakennusoikeuksineen. Kauppahinta on 2,2 miljoonaa ja arvioitu tulos verojen jälkeen 1,0 miljoonaa euroa. Ostajien tarkoituksena on rakentaa määräosalle hoivakiinteistö.

Ovaro jatkoi asuntomyyntejään helmikuussa 2024 myymällä 45 asuntoa maakunnista, kuten Kotkasta. Kassavaikutus on 1,53 miljoonaa euroa ja tulosvaikutus -0,4 miljoonaa. Tämän kaupan jälkeen yhtiölle jää omistukseen aiemmin mainitut noin 200 asuntoa.

Yhtiö ilmoitti 20.2.2024 rakennuttavansa ja vuokraavansa liiketilat K-Marketille Jyväskylän keskustan tuntumasta Nisulan kaupunginosasta. Rakentamisen ja muutostöiden on tarkoitus alkaa jo toukokuussa ja kaupan avautua marraskuussa. Tämä (Nisulankulma) on yksi Jyväskylän kolmesta toimitilakohteesta, jotka Ovaro osti syksyllä 2022. Yksi niistä on myyty (Ahlman) ja yksi vuokrattu Keski-Suomen hyvinvointialueen opiskelijaterveydenhuoltoon (Voimala).

Yhteenveto

Ovaro Kiinteistösijoitus on kyennyt huolehtimaan taseestaan ja likviditeetistään, koska yhtiö paitsi investoi myös luopuu aika ajoin sekä vanhasta asuntokannastaan että kehittämistään liikekiinteistöistä tai niiden osista. Tämä mahdollistaa uudet investoinnit hyvien sijaintien liiketiloihin isoissa kaupungeissa, eli taseen kierrättämisen.

”Olemme neuvottelemassa monella rintamalla kiinteistöhankkeista”, Huttunen tiivisti tulosjulkistuksessa.

Kiinteistökehitysmarkkinassa on nyt tilaa toimia. Yhtiön onni on myös, että vanhoille asunnoille on kuitenkin jonkin verran pohjakysyntää ammattimaisten sijoittajien piirissä. Ovarolla on lukuisia hankkeita vireillä. Osa niistä etenee ja toisaalta asuntosektorin hankkeissa on hiljaisempaa. Esimerkiksi Pappilan hotellihanke Jyväskylässä etenee ja kohteeseen on saatu rakennuslupa.

Yhtiön markkina-arvoksi nykyisellä 3,7 euron kurssilla ja 8,4 miljoonalla ulkona olevalla osakkeella muodostuu noin 31 miljoonaa euroa. Osinkoehdotus nousee 0,03 eurosta 0,13 euroon per osake, tarkoittaen kohtuullista 3,5 prosentin osinkotuottoa. Osinko tekee yhteensä 1,1 miljoonaa euroa. Summa on nähdäkseni melko maltillinen ja kuvastaa samalla yhtiön tuottopotentiaalia jatkossa. Myös Ovaron markkina-arvo on yhtiön ja osakkuusyhtiöiden tekemiin transaktioihin ja niiden vastaiseen tuottopotentiaaliin nähden mielestäni kohtuullinen.

Konsernitaseen lainat rahoituslaitoksilta olivat vuodenvaihteessa 12,4 miljoonaa (31.12.2022: 11,6) eli maltilliset verrattuna sekä likviditeettiin että omaan pääomaan, joka oli 46,1 miljoonaa euroa. Nettorahoituskulut nousivat 0,20 miljoonasta 0,33 miljoonaan euroon tilikaudella 2023.

Ovarolla ei ole kiinteää osingonjakotavoitetta ja uuden strategiakauden strategia on työn alla. Johto perustelee osinkoehdotusta hyvällä tuloksella ja sillä, että likividiteetti kestää myös tulevat investoinnit.

Yhtiö ohjeistaa tilikauden 2024 tuloksen paranevan vuodesta 2023, jolloin se oli 2,6 miljoonaa euroa. Taustaperusteina ohjeistukselle ovat:

• Kiinteistökehityksen tuotot
• Jyväskylän Kukkulan tuotot
• Tuottavammat sijoituskiinteistöt.

IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.