Analyysi: Ovaron tulos painui, mutta perusbisnes toimii

Tulos tappiollinen etenkin asuntomyyntien myötä

Kiinteistösijoittaja ja -kehittäjä Ovaro Kiinteistösijoituksen raportoitu tulos kolmannella neljänneksellä 2024 painui -2,1 miljoonaan euroon oltuaan vuosi sitten -0,3 miljoonaa. Tähän vaikuttivat ennen kaikkea 6,7 miljoonan euron asuntomyynnit, jotka toteutuivat 1,9 miljoonaa euroa alle tasearvojen eli vajaan kahden miljoonan euron tappiolla.

Yhtiö on strategiansa mukaisesti luopunut vanhasta asuntokannastaan ja sijoittanut tätä pääomaa viime vuosina toimitila- ja kehityshankkeisiin, painottuen Jyväskylään, Tampereelle ja Kuopioon. Asuntomyynnit tammi-syyskuussa olivat kaikkiaan 180 kappaletta, yhteensä 11,7 miljoonaa euroa. Tästä 81 asuntoa myytiin kolmoskvartaalilla.

Ovaron toimitilakohteiden pinta-alaperusteista vuokrausastetta on saatu nostettua huomattavasti nykyiseen noin 92 prosenttiin viime vuoden 73,5:stä aktiivisella ”jalkatyöllä” vuokraustoiminnassa, kuten johto asian ilmaisi. Mainittu luku ei sisällä Jyväskylän Kukkulaa.

”Tulevaisuutemme on rakennuttamisen hankkeissa ja Kukkulalla. Vanhalla asuntokannalla emme saa kasvatettua omistaja-arvoa enää”, toimitusjohtaja Marko Huttunen tiivisti kesällä päivitetyn strategian ytimen tulosjulkistuksessa Helsingissä.

Tulos ei yllättänyt sijoittajia

Ovaron tulos oli odotettu ja osakekurssi säilyi tulosjulkistuspäivänä suunnilleen ennallaan noin 3,5 eurossa. Yhtiö oli antanut tulosvaroituksen jo aiemmin 27.9.2024, ote:

”Vuoden 2024 tulokseen vaikuttaa merkittävästi eräiden kehityshankkeiden myyntien ajoittuminen. Ohjeistuksen muutoksen syynä ovat merkittävän esisopimuksellisen kaupan siirtyminen myöhempään ajankohtaan sekä asuntomyyntien ennakoitua heikompi tulos. Ensin mainittu siirtyvä esisopimuksellinen kauppa on 4.1.2024 tiedotettu Tampereen Hervannan tonttikauppa, jonka tulosvaikutus verojen jälkeen on arviolta noin 1,0 M€.”

Jäljellä oleva asuntokanta on johdon mukaan enää arviolta 2,5-4 miljoonaa euroa. Tämä tarkoittaa käytännössä muutamaa kymmentä asuntoa. Vajaa viisi vuotta sitten yhtiöllä oli 1 300 asunnon salkku pääosin maakuntakaupungeissa.

Kukkulan kehitystyö on aktiivista

Katsauskaudella tapahtui useita merkittäviä transaktioita, joista olemme jo kirjoittaneet. Ovaro myi elokuun alussa aiemmin tänä vuonna hankkimansa Jyväskylän kauppakeskus Forumin voitollisesti.

Ovaro on hankkinut yhteensä 10 miljoonalla eurolla, ensin kesäkuussa Investors Houselta 1/3 ja sitten elokuussa Royal Houselta 1/3, Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:stä (JKK) omistukseensa, eli omistaa sen nyt kokonaan.

Investors Housen kauppa maksetaan erissä 2024-2026, mutta Royal Housen kauppa maksettiin Forum-myynnin yhteydessä. Molemmille mainituille yhtiöille Ovaro huolehtii JKK:n yhteismäärältään 6 miljoonan euron pääomalainojen takaisinmaksuista vuoden 2024 loppuun mennessä.

Toimitusjohtaja on tyytyväinen Kukkulan etenemiseen Jyväskylän kaupunginhallinnossa. Osayleiskaava on tullut nähtäville ja sen jälkeen ensimmäiset asemakaavat ovat tulossa prosessiin.

”Se, että meillä olisi valmista asemakaavoitettua maata käynnistää rakennushankkeita vuonna 2026, olisi iso juttu”, Huttunen aprikoi.

Käytännössä JKK osallistuu Kukkulan suojeltujen rakennusten (n. 20 000 m2, ns. II vaihe) kaavamuutosprosesseihin ja operoi itsenäisesti tilojen vuokrausta, kehittämistä ja myyntiä. Edelleen JKK osallistuu kaavavalmisteluun ja myöhemmin rakennuttamiseen Kukkulan uuden alueen (III vaihe) osalta, jossa tavoitteena on rakentaa 15 vuoden aikana arviolta 100 000 kerrosneliömetriä uutta, pääasiassa asuinrakennuskantaa.

Kolmannen vaiheen kauppa ei näy vielä taseessa, koska kauppa tehdään ensi vuonna. Kirjoitimme Kukkulasta elokuussa.

Ensimmäiset vuokrasopimukset tehty, myös myynti käynnistynyt

Kukkulan toisen vaiheen kaupallistaminen etenee hyvin. Myyntitoiminta on aktiivista ja samoin vuokraustoiminta. Kohteen vuokrausaste on toistaiseksi matala 10-20 prosenttia ja kohde on vielä kassavirtanegatiivinen. Yksi pienkerrostalo on jo myyty ja useita vuokrasopimuksia tehty.

Syyskuun alussa yhtiö tiedotti vuokrasopimuksesta Keski-Suomen hyvinvointialueen kanssa 700 neliön vuokrattavasta tilasta helmikuun alusta lukien ja Fit Nordicille vuokrattavista kuntosalikäyttöön tulevista tiloista. Kohteeseen on tulossa myös apuvälinevalmistaja Respecta Oy pitkäaikaisella vuokrasopimuksella.

Huttusen mukaan aktiivisuus Kukkulalla antaa luottoa tuleviinkin kauppoihin alueella.

Kukkulan asumisen hankeputki 15 vuodelle on massiivinen 300 miljoonaa euroa, mutta aluekehitys on tarkoitus toteuttaa vaiheittain. Ovaro voi paitsi rakennuttaa itse myös myydä esimerkiksi kaavoitettuja tontteja.

Toimitilahankkeet muodostavat tuloksellisen selkärangan

Ovaron nykyinen tase muodostuu yli 90-prosenttisesti toimitiloista, liikerakennuksista ja tonteista. Asuntojen osuus on alle 10 prosenttia.

Kuopion Haapanimen kohteeseen on suunnitelmana kehittää isompi kaupan alan yksikkö ja kohteen kehitystyö on kesken. Ovaron suunnittelupöydällä olevan toimitilakehitysputken kokonaisarvo lähivuosille on luokkaa 35-40 miljoonaa euroa.

Ovaron sijoituskiinteistöjen nettotuotto oli syyskuun lopussa vuositasolle skaalattuna 7,2 prosenttia, kun se viime vuodenvaihteessa oli 6,9 prosenttia.

”Nettotuotoissa on hyvää kasvua, mutta en ole ihan tyytyväinen 7,2 prosenttiin. Teemme koko ajan parannuksia siellä, tehostetaan toimintaa. Olemme ottaneet tiettyjä ulkoistettuja palveluja itselle hoitoomme, jotta pystymme johtamaan kiinteistöjen ylläpitoprosessia paremmin”, toimitusjohtaja summaa.

Mainituista kohteista yhtiö on erityisen aktiivinen Tampereen Hermian rakennusoikeuden myynnissä, jonka kauppa on viivästynyt, kuten yhtiö aiemmin tiedotti. Huttunen on luottavainen kohteen myyntiin hoiva-alan toimijalle, koska sijainti on erinomainen.

Toinen kiintoisa hanke on Leipomo Business Park, jossa on tarkoitus avata K-Market vielä tämän vuoden puolella. Mainitussa kohteessa on tehty vuokrasopimus myös kuntosalitoimijan kanssa aiemmin tänä vuonna. Ovaro toimii osta-kehitä-myy -mallilla, ja hyvistä kohteista ollaan tarvittaessa valmiita luopumaan.

Yhtiön rahoitus perustuu osaltaan siihen, että se saa paitsi vuokratuottojen myös kehityskohteiden myyntien kautta vapautettua pääomia uusiin hankkeisiinsa. Vanhan strategian mukainen asuntokanta tullee lähikuukausina kokonaan myydyksi.

Uusien asumisen hankkeiden kokonaisarvo on johdon mukaan luokkaa 40 miljoonaa euroa ja ne odottavat markkinatilanteen selkiintymistä.

Yhteenveto

Toimintaympäristö kiinteistöalalla on Ovaron johdon mukaan edelleen haasteellinen. Laskenut korkotaso ja asuntokaupan piristyminen lokakuussa kuitenkin tukevat markkinatilannetta.

”Pohjakosketus on mielestäni nähty. Kun mennään vuoteen 2026 ja katsotaan fundamentteja, niin silloin kaupanteko voisi olla vireämpää uudisasuntokaupassa, joka nyt on ollut jäissä”, Huttunen arvioi.

Taseen merkitys korostuu

Ovaron omavaraisuusaste syyskuun lopussa oli 62,5 prosenttia, kun se vuoden 2023 lopussa oli 72,6 prosenttia. Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n oston ja yhdistelyn tuloksena syntyi aineetonta omaisuutta 12,6 miljoonaa euroa.

Konsernitaseen loppusumma oli 68,9 miljoonaa euroa (31.12.2023: 63,5). Omavaraisuusaste on yhä vahva ja selvästi yli vähimmäistavoitteen, joka on 40 prosenttia.

Kannattavuustavoite oman pääoman tuotolla mitattuna (yli 10 prosenttia) ei tällä hetkellä täyty, koska yhtiö on myynyt ja myynee vielä lähikuukausina vanhaa asuntokantaansa alle tasearvojen.

Johto korostaa vahvan taseen säilyttämistä, mikä käytännössä tarkoittaa investointihakuiselle yhtiölle myös myyntejä strategian mukaisella osta-kehitä-myy -liiketoimintamallilla.

Kassavarat syyskuun lopussa olivat 5,1 miljoonaa euroa ja osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA) 5,2 euroa. Osakekurssin ollessa 3,5 euroa substanssialennukseksi muodostuu varsin iso 37 prosenttia.

Osakeostoja toteutettu ja lainoja lyhennetty

Hyvää Ovaron kehityksessä on vuokrausasteen selvä kasvu, aktiivinen työ vuokraus- ja kehitystoiminnassa sekä Kukkulan II- ja III-vaiheiden eteneminen. Yksittäiset isot kehityskohteet lisäävät myös riskiä.

Ovaro on ostanut jatkuvasti omia osakkeitaan siten, että yhtiön hallussa oleva osakkeiden määrä oli 18.11.2024 noin 388 tuhatta kappaletta. Osakemäärä ilman omia osakkeita on 8,2 miljoonaa kappaletta ja osakekannan markkina-arvo noin 29 miljoonaa euroa.

Konsernin lainat rahoituslaitoksilta olivat syyskuussa 9,6 miljoonaa euroa, kun luku vuodenvaihteessa oli 12,4 miljoonaa. Lainojen supistuminen johtuu aktiivisesta asuntokannasta luopumisesta. Taseen oma pääoma oli 43,0 miljoonaa euroa.

IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.

Kirjoittaja omistaa yhtiön osakkeita.