Kiinteistö- ja asuntorahastojen vaikeudet jatkuvat – mistä ongelmat johtuvat?

Asuntosijoittaminen tiivistettynä

Asuntosijoittaminen on Suomessa suosittu sijoitusmuoto, sillä se tarjoaa mahdollisuuden tasaisen tuottoon kohtuullisella riskillä. Ennustettava kassavirta ja pitkän aikavälin arvonnousu houkuttelevat sijoittamaan asuntoihin. Sijoitusasunnon hankintaan hyödynnetään usein velkavipua, jolloin asunto toimii lainan vakuutena ja lyhennykset voidaan usein kattaa vuokratuloilla. Velkavipu parantaa oman pääoman tuottoa, mikä on keskeinen tekijä asuntosijoittamisen kannattavuuden suhteen.

Asuntosijoittamisen tuotto

Asuntosijoittajan tuotto koostuu asunnon arvonmuutoksesta ja vuokratuotosta, joista vähennetään taloyhtiölle maksettavat vastikkeet ja muut kulut. Asunnon arvon noustessa sijoittaja saa vuokratuoton lisäksi mahdollisesti myyntivoittoa asunnon myydessään. Asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotus on kulujen jälkeen noin 4–6 %. Vaikka tuotto on osakesijoittamista matalampi, asuntosijoittaminen on vakaampaa ja ennustettavampaa sekä tuottaa kuukausittaista kassavirtaa. Toisaalta se vaatii enemmän työtä ja perehtymistä sekä asunnon että taloyhtiön osalta.

Asuntoihin ja myös muihin kiinteistöihin on suorien sijoitusten lisäksi mahdollista sijoittaa myös esimerkiksi rahastojen kautta.

---

Mainos alkaa

---

---

Mainos päättyy

---

Kiinteistö- ja asuntorahastot sijoituskohteena

Kiinteistö- ja asuntorahastot tarjoavat sijoittalle mahdollisuuden sijoittaa asuntoihin ja kiinteistöihin pienemmällä vaivalla, mutta tästä syntyy kuluja. Kiinteistö- ja asuntorahastojen tyypillinen merkintäpalkkio on 2 %, vuosittaiset juoksevat kulut 2,5 % ja lunastuspalkkio 1-4 %.

Kiinteistö- ja asuntorahastoja on usein markkinoitu sijoittajille matalariskisinä ja turvallisina sijoituskohteina, jotka tarjovat perinteisen asuntosijoittamisen tapaan vakaata tuottoa. Viime vuosien aikana korkotason nousu, inflaation kiristyminen ja asuntomarkkinan romahdus ovat kuitenkin toden teolla haastaneet tätä lupausta rahastojen riskitasosta sekä tuottotasosta.

Asunto- ja kiinteistömarkkinan sekä rakennnusalan vaikeudet ovat ajaneet useat rahastot keskeyttämään mahdolliset varojen lunastukset rahastoista ja sijoittajien rahat ovat näin jääneet jumiin niihin. Kriisin myötä lunaustusten tekeminen on vaikeutunut jo ainakin OP:n, S-Pankin, Ålandsbankenin, eQ:n, Titaniumin ja Mandatumin rahastoista.

Asuntosijoittamisen suurin riski

Asuntosijoittaminen sisältää monenlaisia riskejä. Esimerkkejä riskeistä ovat muun muassa vuokralais-, tyhjäkäyttö-, taloyhtiö- sekä markkina- ja talousriskit. Ylivoimaisesti suurin ja merkittävin riskeistä on kuitenkin velkavipu, johon monet asuntosijoittajat, rahastot mukaan lukien, ovat nyt kompastuneet.

Mikäli sijoitusasunnon ostossa on käytetty runsaasti velkavipua (esim. 80-100 % asunnon arvosta), voi korkojen ja inflaation nousu ajaa sijoittajan ahtaalle. Korkojen noustessa lainan hoitokulut tai vastaavasti taloyhtiölainan rahoitusvastikkeet kasvavat ja sijoitus voi äkkiä kääntyä kassavirtanegatiiviseksi. Tämän tapahtuessa sijoitusasunnon tuottama vuokratulo ei riitä kattamaan sen kaikkia kustannuksia ja sijoittaja joutuu kattamaan kulut muista varoista. Mikäli tarvittavia varoja ei löydy ja koska asunnon realisoiminen ei tapahdu hetkessä, syntyy niin kutsuttu likviditeettiongelma.

Liiallisen velkavivun myötä sijoituksen oma pääoma voi painua asunnon arvon laskiessa jopa negatiiviseksi. Yksinkertainen esimerkki: Ostettava sijoitusasunto on 100 rahayksikön arvoinen ja sijoittaja hyödyntää ostoon 90 % velkavipua. Oman pääoman määrä on siis 10 rahayksikköä. Mikäli asunnon arvo laskee 15 prosenttia 85 rahayksikköön, on sijoittajan oma pääoma 5 rahayksikköä negatiivinen.

Asuntojen ja kiinteistöjen arvonmääritys on sijoittajalle edullinen, kun korot laskevat tai ovat alhaalla. Tämä on seurausta matalampien korkojen aikaansaamasta alemmasta tuottovaatimuksesta. Mikäli korot nousevat, asuntojen arvot laskevat tuottovaatimuksen noustessa. Kun myös asuntojen kysyntä hyytyy, arvot laskevat lisää. Korkojen noustessa myös markkinatilanne siis usein kiristyy sijoittajien ostohalujen vähentyessä, minkä myötä asunto voi olla vaikeampi saada myydyksi ja todennäköinen myyntihinta on mahdollisesti ostohetkeä matalampi tai alle asunnon käyvän arvon. Näin sijoittajan voi olla haastavaa irtaantua asuntosijoituksesta jopa niin halutessaan.

Miksi kiinteistö- ja asuntorahastot ovat keskeyttäneet lunastukset?

Edellä kuvattu velkavipua koskeva logiikka pätee myös asuntorahastojen kohdalla, toki eri mittakaavassa. Yksittäisen sijoittajan asuntosijoitukselle tyypillisten kulujen lisäksi rahastoyhtiön on huolehdittava myös rahaston mahdollisista lunastuksista. Lunastusten kattaminen saattaisi onnistua normaalitilanteessa esimerkiksi rahaston omistamien kiinteistöjen/asuntojen vuokratulosta ja sen aikaansaamasta positiivisesta kassavirrasta.

Kun kassavirta kääntyy negatiiviseksi, voidaan lunastuksia paikata esimerkiksi rahaston olemassaolevin kassavaroin tai mahdollisesti lainarahoituksella. Jos rahaston nettolunastusten määrä (lunastukset vähennettynä uusilla merkinnöillä) kasvaa liian suureksi, on asuntojen tai kiinteistöjen myynti ainoa keino kattaa lunastukset. Heikon markkinatilanteen takia kiinteistöjä ei kuitenkaan välttämättä ole järkevää myydä, sillä realisointi saattaa olla mahdollista vain kiinteistöjen käypää arvoa alemmalla hinnalla.

Kiinteistöjen realisointi hankintahintaa matalammilla hinnoilla tuottaisi tappioita rahastolle ja sijoittajille. Tästä syystä monet kiinteistörahastot ovatkin keskeyttäneet sijoittajien mahdollisuuden lunastaa rahojaan rahastosta, ettei kiinteistöjä tarvitse myydä tappiolla. Kiinteistöjen myynti huonossa markkinatilanteessa ja käypiä arvoja alemmilla hinnoilla aiheuttaa haittaa etenkin rahastoon jääville sijoittajille eli heille jotka eivät ole lunastamassa varojaan rahastosta.

eQ:n asuntorahastot vaikeuksissa

Lunastusten keskeytysten lisäksi myös rahastojen omistamien omaisuuserien arvonmääritys on ollut viime kuukausina suurennuslasin alla. Viimeisimpänä sijoittajien ja talousmedian huomion keskipisteeseen joutui eQ. Kaksi eQ:n kiinteistösijoittamiseen erikoistunutta rahastoa, eQ Asunnot ja eQ Asunnot II, nousivat helmikuun puolessa välissä otsikoihin, kun tieto rahastojen merkittävästä arvonalentumisesta tuli suuren yleisön tietoon.

eQ Oyj on suomalainen pörssiyhtiö, joka tarjoaa varainhoito- ja yritysrahoituspalveluita institutionaalisille ja yksityisasiakkaille. Sen liiketoiminta jakautuu kolmeen pääalueeseen: varainhoito, yritysrahoitus ja omat sijoitukset. Varainhoitopalvelut kattavat sijoitus- ja pääomarahastot sekä räätälöidyn varainhoidon. Yritysrahoitusyksikkö keskittyy yritysjärjestelyihin, kiinteistökauppoihin ja pääomamarkkinatransaktioihin. Lisäksi yhtiö tekee pääomasijoituksia omasta taseestaan. eQ on tunnettu vahvasta asiantuntemuksestaan ja pitkäjänteisestä sijoitusstrategiastaan.

eQ Asunnot ja eQ Asunnot II -rahastot

Karo Hämäläinen kirjoitti eQ:n asuntorahastojen arvonromahduksesta Taloustaidossa julkaistussa artikkelissa. Kesällä 2020 perustettuun eQ Asunnot -rahastoon kerättiin alunperin sijoittajien varoja yhteensä n. 100 milj. euron edestä, mutta vuodenvaihteessa sen arvo oli eQ:n mukaan enää 85 milj. euroa. Noin kuukautta myöhemmin eQ lähetti rahaston osuudenomistajille ehdotuksen rahaston yhdistämisestä pienempään eQ Asunnot II -rahastoon.

Ehdotetussa toimenpiteessä syntyisi uusi eQ Asunnot III -rahasto ja samalla kerättäisiin myös lisää varoja nykyisiltä sijoittajilta. Ehdotuksessa oli kuitenkin toinen vielä yllätyksellisempi seikka. eQ Asunnot -rahasto arvostettaisiin yhdistymisessä vain 35,3 milj. euron arvoiseksi. Alkuperäisestä arvosta olisi siis hävinnyt n. 65 prosenttia ja vuodenvaihteen arvosta n. 58 prosenttia. eQ Asunnot II -rahasto arvostettaisiin vastaavasti vain 40 prosenttiin alkuperäisestä arvosta.

Sijoittajille mahdollisesti mittavat tappiot

Syy eQ:n rahastojen laskennalliseen arvonlaskuun löytyy arvostusmenetelmän vaihdosta. Rahastot arvostettiin käypään arvoon aiemmin kauppahinta- eli vertailuarvomenetelmällä ja nyt arvioinnissa käytettäisiin tuottoarvomenetelmää. Tuottoarvomenetelmä perustuu kohteiden diskontattuihin kassavirtoihin. Olennaista eQ:n asuntorahastojen tapauksessa on huomata, että molemmat rahastoista ovat 10 vuoden suljettuja rahastoja eli sijoittajat eivät voi lunastaa varojaan sijoitusaikana. Mahdollisilla lunastuksilla eQ ei ole siis voinut toimenpidettä perustella. Tapaus tuo hyvin ilmi sen, mitä äkillinen muutos toiminta- ja korkoympräistössä voi tarkoittaa asuntosijoittamisen kontekstissa.

Alkuperäisessä rahastoesitteessä eQ Asunnot -rahaston kokonaiskooksi kaavailtiin 330 milj. euroa, josta 100 milj. euroa olisi omaa pääomaa. Tämä tarkoittaisi 70 % velkavipua. Molemmat rahastot ovatkin tavoitelleet korkealla velkavivulla kovaa oman pääoman tuottoa. Asuntojen kysynnän hyytyminen ja korkojen nousu ovat ajaneet rahastot kuitenkin tilanteeseen, jossa niiden taseet ovat velkaantunut liiaksi. Korkokustannusten kasvaminen on syönyt merkittävän osan perustamisvaiheessa ennustetusta kassavirrasta. Myös asuntojen arvot ovat laskenut muutaman vuoden takaisista markkinahuipuista.

Rahastoissa liikaa velkaa

Näiden kahden tekijän seurauksena, rahastot ovat velkaantunut liikaa eivätkä ne pysty enää saamaan lainaa riittävän hyvillä ehdoilla järjestelläkseen nykyistä rahoitusta. Tuottoarvomenetelmällä lasketun rahaston arvon perusteella rahastojen velkavipu olisi noussut jo noin 80 prosenttiin. eQ:n mukaan rahastojen tilanne on hyvin haastava. Rahastojen kyky suoriutua velkojen hoidosta ilman omistuksien myyntiä tai lisäpääomitusta vaikuttaa hyvin kyseenalaisesta. Markkinatilanne huomioiden asuntojen myynti isoissa erissä tulisi olemaan haastavaa ja toteutuvat myyntihinnat ovat todennäköisesti jopa tuottoarvomenetelmällä laskettuja heikommat.

Sijoittajille suunnatussa rahastoesitteessä kerättyjen pääomien ennustettiin riittävän rahaston elinkaaren ajalle ja rahastosta oli kaavailtu maksettavaksi jopa oman pääoman palautuksia sijoitusaikana. Sijoitusajan päätteeksi rahastosta ennustettiin maksettavan sijoittajille tuottoa puolitoistakertaisena alkuperäiseen omaan pääomaan verrattuna.

Markkina- ja korkotilanteen muutos sekä liian korkea velkavipu ajoivat rahastot siis nurkkaan. Kaavailussa toimenpiteessä rahastojen yhdistämiseksi eQ olisi keräämässä rahaa sekä nykyisiltä että uusilta sijoittajilta. Tarjotussa ehdotuksessa sijoittajan tulisi kasvattaa lisäpääomalla sijoitustaan alkuperäistä sijoitusta suuremmalla summalla. Mikäli sijoittaja ei kuitenkaan halua lisätä sijoitettujen varojen määrää, tarkoittaisi se merkittävää alkuperäisen sijoituksen liudentumista, kun rahastojen omistukset myytäisiin matalilla arvoilla uudelle rahastolle. Sijoituksen arvo siis romahtaisi tuottoarvomenetelmällä lasketun arvon mukaiseksi ja tappiot olisivat pahimmillaan 60-65 prosenttia rahastosta riippuen.

Uuden rahaston muodostamisella ja lisäpääomituksella tavoitellaan epäilemättä rahastojen taseiden korjaamista ja uuden lainarahoituksen saatavuuden turvaamista, jotta nykyiset lainat voidaan järjestellä uudelleen sijottajien kannalta järkevillä ehdoilla. Ehdotettu toimenpide tarjoaisi rahastoille myös aikaa odottaa markkinatilanteen parantumista ja asuntojen arvojen palautumista. Rahastojen yhdistyminen on ehdollinen osuudenomistajien määräenenmmistöpäätökselle.

Kupla on puhjennut – onko nyt ostajan markkinat?

Suomen asuntomarkkinoilla on viime vuosina koettu merkittäviä muutoksia. Asuntojen hinnat saavuttivat huippunsa kesällä 2022, jonka jälkeinen negatiivinen hintakehitys on jatkunut kohta jo 3 vuotta. Hintojen lasku johtui pääasiassa korkojen nopeasta noususta, joka vähensi asuntokauppaa ja nosti monien kotitalouksien velanhoitokustannuksia. Myös inflaation nousu, Ukrainan sota sekä yleinen maailmantalouden epävarmuus näyttelivät osaansa tapahtuneessa. Tilanne vaikutti myös rakennusalaan, jossa nähtiin merkittävä määrä konkursseja vuosina 2023 ja 2024.

Vuoden 2024 loppupuoliskolla markkinalla nähtiin jo orastavia merkkejä paremmasta, mutta laajempi tilanteen elpyminen näyttäisi tämän hetken ennusteiden perusteella lykkääntyvän ainakin vuoden 2025 jälkimmäiselle puoliskolle tai jopa vuoden 2026 alkuun. Heikon markkinatilanteen pitkittyminen onkin ajanut monet kiinteistö- ja asuntorahastot ahtaalle, kuten edellä mainitsimme. Kirjoitimme kiinteistörahastojen laajasti uutisoiduista ongelmista jo aiemmin tammikuussa: Kiinteistörahastojen kriisi johtuu arvonmäärityksien läpinäkymättömyydestä.

Nykyinen markkinatilanne tarjoaa houkuttelevia mahdollisuuksia asuntosijoitusten saralla, mikäli korkojen lasku jatkuu ja asuntojen kysyntä kääntyy takaisin kasvu-uralle. Uusien asuntoaloitusten määrä on pohjalukemissa, joten uusia asuntoja markkinoille on lähivuosina tulossa todella vähän. Tämän normaalia suppeamman tarjonnan voidaan odottaa tukevan kysynnän elpymistä. Sijoittajan on kuitenkin suorien asuntosijoitusten tapauksessa hyvä pohtia tarkkaan sopivan velkavivun määrää sekä varmistua taloudellisesta kantokyvystään. Kiinteistö- ja asuntorahastoihin sijottaessa on ymmärrettävä rahastojen toimintalogiikka sekä pystyttävä kyseenalaistamaan mahdolliset liialliset lupaukset sijoituksen turvallisuudesta tai riski- ja tuottotasosta.

Voit lukea lisää asuntosijoittamisesta sekä ajankohtaisesta markkinatilanteesta aiemmista artikkeleistamme:

Asuntosijoittaminen vuonna 2025.

Analyysi: sijoitusasuntojen paras ostohetki on käsillä