Paras tapa sijoittaa asuntoihin? – Vertailussa asuntorahastot ja listatut kiinteistösijoitusyhtiöt

Asuntorahastot ja listatut kiinteistösijoitusyhtiöt tarjoavat kaksi erilaista vaihtoehtoa asuntosijoittamiseen. Käymme tässä artikkelissa läpi erot näiden kahden sijoitusmuodon välillä.

Sijoittaja.fi 15.4.2025

asuntomarkkinat asuntorahastot asuntosijoittaminen Investors House kiinteistörahastot kiinteistösijoittaminen kiinteistösijoitusyhtiöt Kojamo Ovaro Kiinteistösijoitus puoliavoimet kiinteistörahastot sijoittaminen Toivo Group

Asuntorahastot ja listatut kiinteistösijoitusyhtiöt tarjoavat kaksi erilaista vaihtoehtoa asuntosijoittamiseen. Käymme tässä artikkelissa läpi erot näiden kahden sijoitusmuodon välillä.

Asuntomarkkinan heikkous on jatkunut jo pitkään

Asuntomarkkinoiden tilasta ja asuntorahastojen vaikeuksista on uutisoitu viime aikoina laajasti. Laskeneiden arvostustasojen myötä asuntomarkkinalla on kuitenkin paljon houkuttelevia sijoitusmahdollisuuksia. Sijoittaja ei kuitenkaan välttämättä halua sijoittaa suoraan sijoitusasuntoon. Onneksi markkinatilanteesta voi hyötyä myös asuntorahastojen ja listatuttujen kiinteistösijoitusyhtiöden avulla.

Asunto- ja kiinteistörahastot

Asunto- ja kiinteistörahastot tarjoavat keinon sijoittaa kiinteistösektorille hajautetusti. Rahastot keräävät varoja sijoittajilta ja sijoittavat ne kiinteistöihin, jotka tuottavat vuokratuloja ja mahdollisesti arvonnousua. Kun rahaston sijoitustoiminta tuottaa voittoa, voidaan se jakaa sijoittajille eli rahasto-osuuksien omistajille.

Rahastojen korkeat kulut, kuten hallinnointi- ja merkintäpalkkiot, voivat kuitenkin syödä tuotoista merkittävän osan. Viime aikoina asuntorahastot ovat kohdanneet myös muita haasteita, kuten arvonmäärityksen läpinäkymättömyyttä ja likviditeettipaineita. Useiden asuntorahastojen lunastukset on keskeytetty ja sijoittajien varat ovat jääneet jumiin rahastoihin. Sijoittajan on tärkeää arvioida rahastojen kulurakenteita, strategioita ja hallintakäytäntöjä huolellisesti ennen sijoittamista.

Mainos alkaa

Mainos päättyy

Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt

Kiinteistöihin on mahdollista sijoittaa myös listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kautta. Nämä yhtiöt omistavat, kehittävät ja hallinnoivat laajoja kiinteistöportfolioita, joihin voi kuulua sekä asuntoja että muita kiinteistöjä. Sijoittamalla näiden yhtiöiden osakkeisiin sijoittaja voi asuntorahastojen tapaan hyötyä kiinteistöjen arvonnoususta sekä vuokratuotoista ilman suoraa vastuuta kiinteistöjen hallinnasta.

Pörssilistattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etu sijoituskohteena perustuu niiden parempaan likviditeettiin. Koska yhtiöt ovat pörssilistattuja, voi niiden osakkeilla käydä kauppaa aina pörssin ollessa auki ja näin sijoitetut varat saa itselleen kiinteistörahastoa nopeammin, puhumattakaan suorasta asuntosijoituksesta.

Monet kiinteistösijoitusyhtiöt toimivat kiinteistöjen omistamisen ja vuokraamisen lisäksi myös kiinteistökehittäjinä. Toisin sanoen yhtiöt suunnittelevat/rakennuttavat uusia kiinteistöjä tai muuntavat ja parantavat olemassa olevia rakennuksia niiden arvon kasvattamiseksi. Kiinteistökehitys voi sisältää esimerkiksi tonttien hankinnan, kaavoituksen, rakennuttamisen, peruskorjaukset tai kiinteistöjen käyttötarkoituksen muutokset. Toimenpiteiden jälkeen yhtiö voi myydä kohteen tai pitää sen omistuksessaan vuokraten sitä eteenpäin kerryttäen vuokratuloja. Myös tietyt asuntorahastot harjoittavat kiinteistökehitystä.

Alla esiteltynä suomalaisia pörssilistattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä:

Kojamo Oyj

Kojamo on asunto-omaisuuden arvolla mitattuna Suomen suurin kiinteistösijoittaja, joka keskittyy vuokra-asuntojen omistamiseen ja hallintaan. Sen portfolio koostuu yli 40 000 asunnosta pääasiassa suurissa kasvukeskuksissa, erityisesti pääkaupunkiseudulla. Kojamon tunnetuin brändi on Lumo -vuokra-asunnot. Yhtiö on listattu Helsingin pörssissä, ja sen liiketoimintamalli perustuu vakaaseen vuokratuottoon ja asuntojen arvonkehitykseen.

Asuntosalkku Oyj

Asuntosalkku Oyj on suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö, joka sijoittaa asuntoihin etenkin Suomen kasvukeskuksissa sekä Tallinnassa. Yhtiön tavoitteena on tuottaa tasaista vuokratuottoa ja kasvattaa omistamiensa asuntojen arvoa pitkällä aikavälillä. Yhtiö on listattu Helsingin pörssin kasvuyhtiöille tarkoitetulle First North -listalle.

Analyysin Asuntosalkun osakkeesta voi lukea tästä: ”Asuntosalkku toi vaihtoehdon asuntosijoittamiseen”

Investors House Oyj

Investors House on kiinteistösijoitusyhtiö, joka sijoittaa ja kehittää kiinteistöjä Suomessa. Yhtiön portfolio sisältää sekä asuntoja että muita kiinteistöjä, kuten toimitiloja. Yhtiön liiketoimintamalli perustuu kiinteistösijoitusten lisäksi kiinteistörahastojen hallinnointiin ja kiinteistökehityshankkeisiin. Investors House on listattu Helsingin pörssissä ja se pyrkii tarjoamaan yksityisille sekä instituutiosijoittajille vakaata tuottoa kiinteistömarkkinoilta.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Ovaro Kiinteistösijoitus on suomalainen pörssilistattu kiinteistösijoitusyhtiö, joka keskittyy asuntojen ja toimitilojen omistamiseen ja kehittämiseen. Yhtiö aloitti toimintansa Orava Asuntorahastona, mutta muutti liiketoimintamalliaan vuonna 2018 perinteisemmäksi kiinteistösijoitusyhtiöksi. Ovaron strategiaan kuuluu sekä vuokraustoiminta että kiinteistökehitys, ja sen tavoitteena on kasvattaa salkkunsa arvoa pitkällä aikavälillä.

Toivo Group Oyj

Toivo Group on suomalainen kiinteistösijoitus- ja kehitysyhtiö, joka keskittyy asuntorakennuttamiseen ja vuokraustoimintaan Suomen kasvukeskuksissa. Yhtiö kehittää, omistaa ja hallinnoi kiinteistöjä, ja sen strategia perustuu koko arvoketjun hallintaan tonttien hankinnasta rakennuttamiseen ja vuokraamiseen. Toivo Groupin liiketoiminta keskittyy erityisesti kustannustehokkaisiin asuntokohteisiin ja yhtiö on listattu Helsingin pörssissä.

Citycon Oyj

Citycon on kiinteistösijoitusyhtiö, joka keskittyy päivittäistavaravetoisiin kauppakeskuksiin ja kaupunkikehityshankkeisiin. Yhtiön kiinteistöt sijaitsevat pääasiassa Pohjoismaissa ja Virossa. Citycon kehittää ja hallinnoi kiinteistöjään pitkäjänteisesti, ja sen strategiaan kuuluu myös asuntojen rakentaminen osana kaupunkikeskuksia. Yhtiö on listattu Helsingin pörssissä ja sen liiketoiminta perustuu vakaaseen vuokratuottoon ja kiinteistöjen arvonkasvuun.

Kumpi vaihtoehto sijoittajan kannattaa valita?

Koostimme vertailun, miten listatut kiinteistösijoitusyhtiöt sekä kiinteistö- ja asuntorahastot eroavat sijoituskohteina ja minkälaisia ominaispiirteitä niihin molempiin liittyy.

Tuotto-odotus

Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt: Sijoittajan tuotto muodostuu yhtiön osakkeen kautta vuokratuotoista, kiinteistöjen arvonnoususta, mahdollisen kiinteistökehitystoiminnan tuotoista sekä osakkeen hinnoittelun/arvostuksen muutoksista. Koska osakkeella käydään kauppaa pörssissä, sen arvo voi vaihdella riippuen markkinatilanteesta ja sijoittajien sentimentistä. Näin ollen osakkeiden markkina-arvo voi olla alle yhtiön todellisen nettovarallisuuden arvon (NAV), mahdollistaen lyhyen aikavälin korkeamman tuoton arvostustason korjautuessa. Osakkeet voivat toki olla arvostettu myös yli NAV-arvon.

Kiinteistö-/asuntorahastot: Rahastot pyrkivät tasaiseen pitkän aikavälin tuottoon pääasiassa vuokratuottojen ja kiinteistöjen arvonnousun kautta. Koska ne eivät ole riippuvaisia pörssimarkkinoiden heilahteluista, tuotto on yleensä vakaampi mutta pitkällä aikavälillä mahdollisesti maltillisempi kuin listatuissa yhtiöissä.

Riskit

Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt: Yhtiöiden osakkeiden arvonvaihtelut voivat olla voimakkaita markkinasentimentin muutosten ja osakemarkkinoiden liikkeiden seurauksena. Tämä tekee sijoituksesta rahastoa riskialttiimman, erityisesti lyhyellä aikavälillä. Kiinteistökehitystoimintaa harjoittavien yhtiöiden osalta sijoittajan on huomioitava myös projektiriskien mahdollisuus.

Kiinteistö-/asuntorahastot:

Rahastot ovat vähemmän alttiita osakemarkkinoiden lyhyen aikavälin liikkeille, mutta niihin sisältyy silti kiinteistömarkkinoiden suhdannevaihteluiden riski. Lisäksi asunto- ja kiinteistörahastoissa on riski, että lunastukset jäädytetään tai arvo romahtaa liian kovan vipuasteen seurauksena, kuten kävi eQ:n rahastossa.

Likviditeetti

Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt: Listatut yhtiöt tarjoavat hyvän likviditeetin, koska niiden osakkeita voi ostaa ja myydä pörssissä milloin tahansa markkinoiden aukioloaikoina. Tämä tekee sijoittamisesta joustavampaa ja mahdollistaa nopean reagoinnin markkinamuutoksiin.

Kiinteistö-/asuntorahastot: Likviditeetti vaihtelee rahaston tyypin mukaan, mutta on kuitenkin selkeästi listattuja yhtiöitä heikompi. Avoimissa rahastoissa sijoituksia voi lunastaa tietyin ehdoin (usein 3-12 kk), mutta suljetuissa rahastoissa sijoitusvarat voivat olla sidottuna pitkiäkin aikoja (5-15 vuotta). Rahastot saattavat myös keskeyttää lunastukset kokonaan, kuten useiden rahastojen kohdalla on käynyt viimeisen puolen vuoden aikana.

Huomiona: Pohjimmaisen sijoituskohteen eli itse asuntojen tai kiinteistöjen likviditeetti on samalla tasolla kummassakin sijoitusmuodossa (kiinteistösijoitusyhtiöt tai kiinteistö-/asuntorahastot).

Verotus ja kulut

Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt: Osakkeiden myyntivoitot ja osingot ovat pääomaveron alaisia verotettavia tuloja (osingosta 15 % normaaliin tapaan verovapaata tuloa). Osakekaupasta syntyy myös kaupankäyntikuluja, kuten välityspalkkioita. Itse kiinteistösijoitusten kulut vaikuttavat yhtiön tulokseen, mikä heijastuu myös osakkeen arvostukseen. Yhtiö maksaa tuloksestaan yhteistöveron.

Kiinteistö-/asuntorahastot: Suomessa sijoitusrahastot ovat pääsääntöisesti verovapaita, eli ne eivät maksa veroa saamastaan tuotosta. Rahastosta saatava voitto kuitenkin verotetaan sijoittajan pääomatulona. Kulurakenne vaihtelee rahastotyypin mukaan: Hallinnointipalkkiot ovat tyypillisesti 1–2 % vuodessa, usein rahastoissa on lisäksi merkintä- ja lunastuspalkkioita. Myös suoritusperusteiset palkkiot mahdollisia, mikä voi nostaa kustannuksia merkittävästi.

Hajautus ja sijoitustyyli

Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt: Tarjoavat helpon tavan sijoittaa asunto- ja kiinteistömarkkinaan tarjoten välittömän hajautuksen osakesalkkuun. Sijoittaja saa valmiiksi hajautetun asunto-/kiinteistöportfolion, mutta hajautus voi olla kuitenkin rajallinen, jos yhtiö on keskittynyt tiettyyn kiinteistötyyppiin tai maantieteelliseen alueeseen. Sopii sijoittajalle, joka haluaa hyödyntää osakkeen mahdollisen hinnoitteluvirheen (suhteessa yhtiön NAV-arvoon) markkinatilanteen muuttuessa.

Kiinteistö-/asuntorahastot: Rahastojen sijoitustoiminta on rahastokohtaiset erot huomioituna vastaavaa verrattuna listattuihin kiinteistösijoitustyhtiöihin. Näin vaikutus sijoittajan saaman hajautuksen suhteen on samanlainen. Rahastosta riippuen mahdollisesti suuret minimimerkinnät voivat tehdä hajauttamisesta kuitenkin haastavaa. Sopii sijoittajalle, joka ei halua ottaa niin aktiivista näkemystä markkinatilanteen suhteen ja jolla ei ole kiire lunastaa varojaan rahastosta.