Asuntosalkku toi vaihtoehdon asuntosijoittamiseen

Esittelyssä Asuntosalkku Oyj

Pörssi sai kesällä 2022 mielenkiintoisen uuden asuntosijoitusyhtiön listoilleen, kun Asuntosalkku Oyj listautui First North Helsinkiin. On aika tutustua, millaisesta yhtiöstä on kyse.

Syitä vajaan kolmen vuoden takaiselle listautumiselle olivat likviditeetti ja omistuspohjan laajentaminen. Muita syitä olivat pääsy pääomamarkkinoille, tunnettuus sekä osakkeen käyttö kannustusohjelmissa tai laajentumisessa.

Kyseessä oli tekninen listautuminen, sillä osakeantia tai -myyntiä ei järjestetty. Toisin sanoen uutta rahaa ei kerätty, ja vanhat omistajat eivät myyneet omistuksiaan.

Listatun yhtiön vanhin osa on perustettu 2012. Sitä ennen yhtiön perustajat, kokeneet kiinteistöalan ammattilaiset Jaakko Sinnemaa ja Timo Metsola hoitivat ensimmäisiä vastaavia kommandiittiyhtiömuotoisia pääomarahastoja Suomessa.

KTM Jaakko Sinnemaa on toiminut Asuntosalkun toimitusjohtajana vuodesta 2014. Hän ja Metsola ovat myös yhtiön suurimpia omistajia yhtiöidensä kautta.

Asuntosijoituksia Suomessa ja Virossa

”Vuonna 2018 fuusioitiin Tallinnan ja Suomen liiketoiminnat yhteen. Tallinna on meille hyvä nyt, kun se on tasoittanut Suomen turbulentimpaa tilannetta. Siellä markkina on parempi”, toimitusjohtaja Sinnemaa avaa kokonaistilannetta haastattelussamme.

”Markkina osoittaa nyt, että ihan hirveästi ei ole analysoitu sitä mitä kaveri tekee”, Sinnemaa pohtii. Koordinaatiota on puuttunut. Jos tarve on 5 000 asunnolle ja 20 toimijaa rakentaa kukin 500 asuntoa, syntyy ylitarjonta, kuten pääkaupunkiseudun uudistuotannossa on käynyt.

”Tallinnassa ei ole tehty näin, vaan siellä on lähtökohtaisesti rakennettu gryndiä, eli silloin rakentajan on pitänyt nähdä, että joku ostaa tämän omaan käyttöön.”

Listautumisen aikaan keväällä 2022 yhtiön sijoitussalkku oli määrällisesti nykyisen kaltainen. Yhtiö omisti noin 1 400 asuntoa Suomessa ja 560 asuntoa Tallinnnassa. Tallinnan asuntomäärä on sen jälkeen noussut nettomääräisesti noin sadalla ja sieltä on myös myyty asuntoja.

Tallinnan portfoliota kasvatettiin lähes 300 asunnolla kolmen vuoden aikana ennen listautumista.

Asuntosalkku vuokraa Suomessa edullisia pieniä asuntoja hyvien joukkoliikenneyhteyksien läheltä etupäässä pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Tallinnassa vuokrataan pieniä premium-asuntoja pääosin keskusta-alueelta. Yhtiön vuokraamien asuntojen keskikoko on ainoastaan 38 neliömetriä.

Asuntosalkku erottuu kilpailijoista sillä, että se omistaa yksittäisiä vuokra-asuntoja hyviltä sijainneilta ja pääsääntöisesti omalla tontilla olevista omistusasuntotaloista. Sinnemaa kertoo, että Suomessa tulevana syksynä voimaantuleva asumistukiuudistus suosii todennäköisesti yhtiötä, koska kysyntä pienistä kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista kasvaa suhteessa kalliimpiin asuntoihin.

Yhtiön asuntokanta Suomessa on eri-ikäistä 1970-luvulta 2020-luvulle. Tallinnassa portfolio painottuu uudehkoihin asuntoihin.

Asuntosalkun organisaatio on noin 15 henkilöä käsittäen muun muassa hallintoa, analyysia, rahoitusta ja sisustussuunnittelua. Lisäksi yhtiö käyttää ulkopuolisia palveluja ja ostaa vuokravälityspalvelun lähipiiriyhtiöiltään Suomessa ja Tallinnassa.

Konsernituloslaskelmassa henkilöstökulut ja ulkopuoliset palvelut tekivät yhteensä 2,2 miljoonaa euroa tilikaudella 2024.

---

Mainos alkaa

---

---

Mainos päättyy

---

Käyvän arvon kirjaukset heiluttaneet tulosta

Asuntosalkulla on erittäin hyvä taloudellinen vuokrausaste molemmissa toimimaissa. Vuoden 2024 lopulla, joka on yhtiöllä ensimmäisen neljänneksen päätösajankohta, vuokrausaste konsernissa oli 96,9 prosenttia. Tilikauden päättyessä syyskuun 2024 lopulla Suomen luku oli 97,6 ja Talllinan 97,0.

Toisin sanoen vain noin kolme asuntoa sadasta on tyhjillään.

Aikavälillä 2021-2024 nettovuokratuotto, eli vastikkeilla ja pienkorjauksilla vähennetty vuokratulo, on ollut kasvussa.

Tilikaudella 2024 liikevaihto muodostui 17,5 miljoonan euron vuokratuotoista ja 2,6 miljoonan euron realisoituneista luovutusvoitoista. Vastaavat luvut vuonna 2023 olivat 16,0 ja 0,8 miljoonaa euroa, eli yhtiö on pystynyt tekemään voitollisia kauppoja.

Samaan aikaan realisoitumaton tappio käypään arvoon arvostamisesta oli tilikaudella 2024 Suomessa 4,3 ja Virossa 11,9 miljoonaa, ja edeltävällä kaudella 2023 Suomessa 12,8 ja Virossa 4,3 miljoonaa euroa. Konsernin sijoituskiinteistöjen käyvät arvot määrittää ulkopuolinen kiinteistöarviointiyritys Jones Lang LaSalle kahdesti vuodessa.

Arvonmäärityksen keskeisiä oletuksia ovat tuottovaatimus ja vuokrausasteen kehitys. Tilinpäätöksen liitetiedoista selviää, että tuottovaatimuksena tuoreimmassa tilinpäätöksessä 2024 on käytetty Suomen yhtiöillä seuraavan 10 vuoden ajalta noin 5,15 prosenttia ja Tallinnan valmiiden kohteiden osalta 4,96 prosenttia. Vuotta aiemmin vastaavat tuottovaatimukset olivat 4,66 ja 4,34 prosenttia, ja vuonna 2022 noin 4,36 ja 3,94 prosenttia.

Juuri tämä tuottovaateen nousu, joka perustuu osaltaan markkinoilla tehtyjen kauppojen hintatasoon ja sitä kautta tuottovaatimustasoon, on laskenut kiinteistöjen arvoja Asuntosalkun ja monien muiden alan toimijoiden taseissa ja tuloksissa.

Olennaisempaa on nähdäkseni, että realisoitunut voitto on pysynyt koko ajan positiivisena. Se kuvaa liiketoiminnan kannattavuutta ilman laskennallisia arvonmuutoksia.

Lainat järjesteltiin uudelleen keväällä 2024

Tilikauden 2024 tulosta heikensi myös ”korko- ja muiden rahoituskulujen kasvu ja lainojen uudelleenrahoittamiseen liittyneet erät”. Korko- ja rahoituskulut nousivat noin 10,1 miljoonaan euroon, kun ne edeltävällä tilikaudella 2023 olivat 4,8 miljoonaa. On oletettavaa, että rahoituskulujen taso laskee kuluvalla tilikaudella sekä uusien lainajärjestelyjen että laskeneen viitekoron vuoksi.

Yhtiö tiedotti 22.5.2024, ote:

”Yhteismäärältään erääntymässä olleet lainat olivat 100,3 miljoonaa euroa. Suomen tytäryhtiöt ovat solmineet uusia lainoja 88,0 miljoonan euron arvosta, emoyhtiö on solminut uuden lainan 8,0 miljoonan euron arvosta ja lisäksi konserni kokonaisuutena vähensi lainakantaansa kassavaroilla noin 4,3 miljoonalla eurolla.”

Suomen tytäryhtiöiden 88 miljoonan euron uusi lainarahoitus on kestoltaan 3+1+1 vuotta, emoyhtiön laina kolme vuotta.

Uusittujen lainojen kokonaiskoron tasoksi arvioitiin vuosi sitten toukokuussa 5,3 prosenttia sisältäen marginaalin, viitekoron ja korkosuojauskustannukset. Tuolloin viitekorko euribor 12 kuukautta oli tasolla 3,7 prosenttia. Nyt se on noin 2,1-2,2 prosenttia. Suurin osa uusista lainoista on korkosuojattu.

Mainituista rahoituksen ehdoista ja viitekoron laskusta voidaan johtaa, että tilinpäätöksen mukaisen 148 miljoonan euron korollisen vieraan pääoman kustannus todennäköisesti laskee meneillään olevalla tilikaudella alle kahdeksan miljoonan euron, kun se viime kaudella oli noin 10 miljoonaa.

Toimitusjohtaja toteaa rahoituksesta:

”Me saimme uudelleenrahoitettua lainat haastavissa korkeamman koron olosuhteissa, mikä on osoitus konseptimme toimivuudesta. Meillä on ainoastaan pankkirahaa, ei bondeja. Rahoittajapankit ovat Nordea, Danske, OP, Norion, Swedbank ja SEB.”

Tallinnan myyntimarkkina toimii

Sinnemaa avaa Tallinnan markkinan ominaispiirteitä. Siellä on tyypillisesti enemmän Airbnb-tyyppistä lyhytvuokrausta. Koska venäläisiä ei ole ollut asiakkaina aiempien vuosien tavoin, lyhytvuokraustarjontaa on siirtynyt pitkäaikaismarkkinaan. Asuntosalkun johdon mukaan markkina on kuitenkin nielaissut tämän tarjonnan ja yhtiön oma vajaakäyttö on pientä.

Asuntosalkun asuntokanta Tallinnassa painottuu keskusta-alueelle, kun Suomessa asunnot sijaitsevat laajemmaalla alueella. Suomen kohteet sijaistevat 80-prosenttisesti pääkaupunkiseudulla ja 90-prosenttisesti pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Muita kaupunkeja ovat Turku, Tampere ja Lahti.

Toimitusjohtaja Sinnemaa muistuttaa, että yhtiö on pystynyt myymään Tallinnasta asuntoja viime aikoina noin neljän prosentin tuottovaateella, jolloin se on järkevää. Mitä alempi tuottovaade on, sitä parempi hinta kohteesta saadaan. Tuottovaade kuvaa ostajan näkökulmaa.

Yhtiö on kirjannut Tallinnan myynneistä jatkuvasti voittoja, koska myyntihinnat ovat ylittäneet taseen mukaiset hinnat. Viime tilikaudella yhtiö myi 38 asuntoa Tallinnasta yhteensä 6,8 miljoonan euron kauppahinnalla. Tästä luovutusvoittoa kertyi 2,6 miljoonaa euroa. Edeltävällä kaudella 2023 myytyjen kohteiden kauppahinnat Virossa olivat 2,2 ja Suomessa 0,2 miljoonaa euroa, luovutusvoitot yhteensä 0,8 miljoonaa.

Alkaneen tilikauden ensimmäisellä neljänneksellä, mukaan lukien tammikuu 2025, myynnit olivat 10 asuntoa. Kauppahinnat vastasivat 3,85 prosentin tuottovaatimusta eli selvästi korkeampaa hintatasoa kuin tilinpäätöksen mukaisessa arviolausunnossa, jossa tuottovaatimuksena on käytetty noin viittä prosenttia.

Mainituissa kymmenessä kaupassa asuntojen hinta oli yhtiön mukaan keskimäärin jopa 29 prosenttia tasearvoja korkeampi. Tämä käy ilmi osavuosiesityksestä.

”Yksittäiset asunnot ovat selkeästi tässä markkinatilanteessa iso etu, koska niitä voi myydä asunto kerrallaan. Tämän osoittaa myös aiempien tilikausien aikana jalostustoiminnan yhteydessä myytyjen asuntojen yhtälöt”, Asuntosalkku totesi liiketoimintakatsauksessaan 13.2.2025.

Loka-joulukuussa 2024 myydyt seitsemän asuntoa tuottivat 1,4 miljoonan euron kauppahinnalla 0,5 miljoonaa euroa luovutusvoittoa.

Asuntosalkun johdolla on pitkä yli vuosikymmenen kokemus Tallinnan asuntomarkkinasta vuodesta 2013 lähtien. Vaikka yhtiö on saanut hyviä myyntivoittoja Tallinnasta, Sinnemaa ei käyttäisi termiä flippaaminen, sillä pitoajat ovat tyypillisesti useita vuosia ja kehitys- ja sijoitustoiminta on pitkäjänteistä.

Asuntosalkku on ollut Tallinnassa viime aikoina enemmän myynti- kuin ostolaidalla. Rakenteilla olevien asuntojen määrä on laskenut vuodessa 80:stä 36:een.

Kauppamäärä toipui, kauppahinta ei

Kiinteistövälitysalan Keskusliiton huhtikuun 2025 asuntokauppakatsauksen mukaan asuntokauppamäärät ovat kasvaneet Suomessa alkuvuonna joka kuukausi yli 20 prosenttia, maaliskuussa 23,5 prosenttia vuoden takaisesta.

Pääkaupunkiseudulla kauppamäärän kasvu oli maaliskuussa muuta maata kovempaa ollen noin 30 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräiset neliöhinnat ovat olleet viime kuukausina suunnilleen ennallaan.

Tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen neliöhinta yksiöissä oli pääkaupunkiseudulla vuoden 2024 viimeisellä neljänneksellä 5 431 euroa, kun se vuotta aiemmin oli 5 587 euroa. Laskua vuodessa on 2,8 prosenttia.

Joka tapauksessa edellä mainittu laskenut korkotaso helpottaa kaupantekoa, koska lainanhoitokulut ovat vuoden ja kahden vuoden takaista pienemmät.

Asuntosalkun pörssihinnoittelu on läpinäkyvä

Koska Asuntosalkun osake on pörssinoteerattu, sen hinnoittelu on läpinäkyvää. Niin piensijoittajat kuin ammattilaiset muodostavat yhdessä avoimet osto- ja myyntitarjoustasot. Tämä tuo likviditeettiä eli rahaksimuutettavuutta esimerkiksi suoraan asuntosijoitukseen tai noteeraamattomaan asuntosijoitusrahastoon verrattuna.

Samalla sijoittaja ei lähtökohtaisesti tule maksaneeksi ylihintaa vallitsevaan markkinahintatasoon nähden. Toki pörssillä on taipumusta ylireagoida molempiin suuntiin, jos markkinaolosuhteet ovat poikkeukselliset. Kotimaisten asuntosijoitusyhtiöiden kurssikehitys on ollut viime viikkojen yhdysvaltalaislähtöisessä tulliturbulenssissa vakaampaa ja parempaa kuin pörssin yleiskehitys.

Asuntosalkun osakekurssi on kehittynyt suhteellisen vakaasti vaihdellen viime marraskuusta lähtien 75 euron molemmin puolin.

Asuntosalkun strategiana on kasvattaa osakekohtaista omaa pääomaa. Yhtenä osana sitä ovat olleet viime kuukausina omien osakkeiden ostot osingonjaon sijasta, koska osake on huomattavassa substanssialennuksessa.

”Silloin myös due diligence -prosessi on kevyt ja me tiedetään ihan tarkkaan, mitä me ostetaan”, Sinnemaa toteaa.

Kun yhtiö on saanut myytyä kohteita noin neljän prosentin tuottovaateella, eli ostajan näkökulmasta noin neljän prosentin tuotolla, silloin noin viiden prosentin korkotason lainaa on todella järkevä maksaa takaisin. Näin yhtiö on tehnytkin.

Yhtiön strategia on joustava ja kulloisetkin toimenpiteet riippuvat markkinaolosuhteista. Nyt Asuntosalkun – kuten monen muunkin toimijan – kiikarissa on myös globaali tullipolitiikka ja sen vaikutukset yrityksiin, kuluttajiin, korkotasoon ja viime kädessä Suomen ja Viron asuntomarkkinoihin.

Sijoittajalle yksi tärkeistä tunnusluvuista on joukseva tuotto, joka kuvaa vuokrattavissa olevien asuntojen ylläpitokuluilla vähennettyä vuokratuottoa suhteessa niiden käypään arvoon. Se oli viime tilinpäätöksessä 4,9 prosenttia eli kohtalainen.

On nähdäkseni viisasta, että yhtiö on tässä tilanteessa enemmän myynti- kuin ostolaidalla. Koska yhtiön asunnot erityisesti Suomessa ovat kohtuuhintaisia, se suosii yhtiötä hieman heikommassa tilanteessa. Asumistukeen tehdyt leikkaukset 2024-2025 ja opiskelijoiden asumistukiuudistus tulevana syksynä pienentävät tukimääriä ja vaikuttavat siten vuokra-asuntomarkkinoihin.

Asuntosalkun asuntojen keskibruttovuokra Suomessa oli viime tilikaudella 652 euroa säilyen edeltävän tilikauden tasolla. Tallinnan luku nousi 619 eurosta 637 euroon.

Yhteenveto

Nykyinen noin 75 euron pörssikurssi tarjoaa 39 prosentin substanssialennuksen osakekohtaiseen käypään arvoon, joka oli vuodenvaihteessa 123 euroa. Markkina-arvoltaan isommalla noteeratulla asuntosijoitusyhtiö Kojamolla vastaava substanssialennus on samaa tasoa.

Asuntosalkulla nettovuokratuoton suhde asuntojen käypään arvoon oli viime tilikaudella 4,6 prosenttia ja Kojamolla 3,8 prosenttia. Asuntosalkun luototusaste 55 prosenttia tilikauden lopussa on hieman korkeampi kuin Kojamolla, jolla se on 44 prosenttia.

Asuntosalkun luototusasteen tavoite on 35-65 prosenttia. Tämä niin sanottu loan to value -tunnusluku sisältyy myös lainojen kovenantteihin eli erityisehtoihin.

Yhtiön vuokrausaste on molemmissa maissa hyvä. Tallinnassa myyntimarkkina menee hyvin, mutta Suomen tilanne on vielä sen osalta haaste. Asuntosalkun kyvystä toimia Tallinnassa kertovat sekä toteutuneet myynnit, luovutusvoitot että ohjeistus:

”Yhtiö arvioi konsernin liikevaihdon olevan 17,5–20,0 miljoonaa euroa 30.9.2025 päättyvällä tilikaudella. Yhtiö ei tee ennustetta realisoitumattomasta voitosta/tappiosta sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon. Yhtiö arvioi 30.9.2025 päättyvän tilikauden realisoituneen voiton olevan 1,5–3,5 miljoonaa euroa.”

Hyvät vuokrausasteet, kohtalainen prosentuaalinen nettovuokratuotto, rahoituskulujen todennäköinen supistuminen yhdistettynä selkeään voitolliseen arvioon realisoituneesta tilikauden voitosta tekevät osakkeesta mielenkiintoisen pitkän aikavälin sijoituskohteen nykyisellä substanssialennuksella.

Tuloksenteossa keskeisenä osana ovat Tallinnan myynnit, joista tuli voittoa ensimmäisellä kvartaalilla 0,5 miljoonaa. Konsernin realisoitunut voitto samalla ajanjaksolla 1.10.-31.12.2024 oli myös 0,5 miljoonaa euroa.

Yhtiön keskeiset riskit liittyvät muun muassa talouden, korkotason, vuokrien ja remontointikustannusten kehitykseen. Viimeksi mainittujen hallittavuutta tukee asuntokannan jakautuminen melko tasaisesti eri ikäluokkiin.

IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.