Kannattaako ostaa sijoitusasunto vai osakkeita? Kerromme kolme käytännön vinkkiä!

Osakkeet

Osakesijoittaja saa tuottoa osakkeen arvonnousuna ja osinkotuottona. Näiden yhdistelmästä käytetään nimitystä kokonaistuotto. Helsingin pörssin kokonaistuotto kymmeneltä viimeiseltä vuodelta 2008-2017 on ollut 6,2 % per vuosi. Viimeisen viiden vuoden aikana keskimääräinen tuotto on ollut 16,3 % p.a. Suomalaisiin osakkeisiin sijoittavat rahastot ovat tuottaneet 10 vuoden aikana keskimäärin 5,6 % ja viiden vuoden aikana 14,2 %.

Mitä nämä tuottoluvut kertovat?

Tuottoluvut kertovat, että viimeiset viisi vuotta ovat olleet erinomaisia osakesijoittajalle. Ne myös kertovat, että keskimääräinen rahastosijoittaja on hävinnyt 2,1 %-yksikköä vuosittain viiden vuoden aikana. Vastaavasti viimeiseen kymmeneen vuoteen mahtuu finanssikriisi, mikä laskee sijoittajan vuotuista tuottoa.

Osakesijoittaja joutuu siis kestämään merkittävää tuotonvaihtelua. Tiettyinä ajanjaksoina tuotot ovat huomattavasti negatiiviset. Nousujaksolla sijoittaja saa nauttia erinomaisista tuotoista.

Osakesijoittajan pitääkin hyväksyä kaksi asiaa:

1. Välillä osakesalkun tuotto on negatiivinen
2. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta.

On esimerkiksi hyvin todennäköistä, että seuraavan 10 vuoden tuotto suomalaisista osakkeista on lähempänä 5 %:ia kuin 16 %:ia. On myös lähes varmaa, että 10 vuoden jaksoon mahtuu yksi tai useampi merkittävämpi kurssilasku, jolloin osakkeet laskevat yli 20 %. Finanssikriisissä osakkeet tulivat Suomessa alas yli 60 %.

Asunnot

Asuntosijoittaminen on suosittu sijoittamismuoto. Sijoitusasunnon omistaminen on konkreettista ja sijoittaja saa säännöllistä vuokratuloa kuukausittain. Lisäksi sijoitusasuntoa voi käyttää pankkilainan vakuutena ja rahoittaa siten esimerkiksi 60-80 % asunnon hankinnasta velkarahoituksella. Yleisimmät sijoitusasunnot ovat yksiöitä ja kaksioita.

Asuntosijoittajan tuoton lähteet ovat asunnosta saatava vuokratuotto ja arvonnousu. Asuntosijoittamisessa vuokratuotto on varmempi; arvonnousu riippuu asunnon sijainnista, taloyhtiön ja asunnon kunnosta sekä arvonnousua edesauttavista remonteista.

Tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat nousseet pääkaupunkiseudulla ja laskeneet muualla Suomessa vuoden 2013 alusta lähtien. Vuokrat ovat nousseet tasaisesti koko maassa.

Asuntosijoittajan tuotto-odotus on noin 6 %

Pellervon Taloustutkimus on tehnyt Suomen Vuokranantajien toimeksiannosta vuodesta 2013 lähtien sijoitusasuntojen tuottoennustetta. Ennusteen mukaan yksiöiden kokonaistuotto on hieman alle 7 % ja kaksioiden hieman yli 5 %. Kokonaistuotossa arvonnousun osuus on noin 60 % ja vuokratuoton osuus 40 %.

Kuva kertoo, että alueelliset erot ovat merkittäviä. Helsingissä ovat kalleimmat asunnot, joten siellä vuokratuotto-% on matalin. Tuottoennuste on korkein Kokkolassa.

Asuntosijoittamista harkitsevan kannattaa lukea tutkimus Vuokranantajien sivuilta. Tutkimuksessa on paljon hyödyllistä tietoa asuntosijoittamisesta.

Suoria kohteita vai rahastoja?

Osakkeisiin ja asuntoihin voi sijoittaa joko suoraan tai rahastojen kautta. Rahastosijoittaminen on helpompi vaihtoehto. Suora sijoittaminen on matalakuluisempi ja usein tuottavampi.

Suorassa osakesijoittamisessa kannattaa muistaa hajautus. Yksittäisten osakkeiden tuotot vaihtelevat merkittävästi. Pahimmillaan sijoittaja menettää koko pääoman, kuten Talvivaarassa. Sijoittajan kannattaa valita salkkuun vähintään viisi osaketta eri toimialoilta. Kymmenellä eri toimialan osakkeella saa jo hyvän hajautuksen.

Rahastosijoittamisessa hajautus tulee automaattisesti. Vastapainona ovat aktiivisten rahastojen korkeat kulut. ETF:issä ja indeksirahastoissa kulut ovat matalat, alhaisimmillaan alle 0,1 % vuodessa. Lue tästä lisää aiheesta.

Suorassa asuntosijoittamisessa pääoman menettämisen riski on selvästi matalampi kuin osakesijoittamisessa. Siksi asuntorahastojen tuoma hajautushyöty on pienempi kuin osakerahastoissa. Sijoittajan tulee kuitenkin huomioida mahdollinen asunnon arvon alentuminen. Etenkin korkeaa velkavipua käytettäessä pienikin arvon alentuminen laskee sijoittajan tuottoa merkittävästi.

Asuntorahastot ovat kasvattaneet suosiotaan piensijoittajien etsiessä vaihtoehtoja talletuksille ja korkorahastoille nykyisessä nollakorkoympäristössä. Asuntorahastoissa on osakerahastoja korkeammat kulut. Tyypillisesti merkintäpalkkio on 2 %, vuosittaiset juoksevat kulut 2,5 % ja lunastuspalkkio 1-4 %.

Asuntorahastojen raportoimat tuotot ovat olleet viime vuosina korkeita. Rahastojen tuotosta valtaosa tulee asuntojen realisoimattomista arvonnousuista. Rahasto ilmoittaa asuntosalkun arvon korkeammaksi kuin asuntojen hankintahinta. Erotus lasketaan tuotoksi. Sijoittajan saama tuotto on raportoitua tuottoa matalampi, koska sijoittaja maksaa merkintä- ja lunastuspalkkiot.

Osake- ja asuntosijoittamisen plussat ja miinukset

Alla on vertailutaulukko osake- ja asuntosijoittamisesta. Osakkeilla voi päästä parempaan tuottoon, mutta sijoittajan pitää kestää osakesalkun arvonvaihtelua.

Kolme käytännön vinkkiä

1. Löydä sijoitustyylisi ennen osakesijoittamista
2. Sijoitusasunnon tuoton ratkaisee hankintahinta
3. Osta vuokratuloilla osakkeita

Jokaisella menestyneellä sijoittajalla on oma sijoitustyylinsä. Yksi vannoo osinko-osakkeisiin, toinen laatuosakkeisiin ja kolmas arvo-osakkeisiin. Lisäksi on markkinatuottoon tyytyviä sijoittajia, jotka hekin voittavat keskimääräisen sijoittajan sadoilla prosenteilla. Tärkeintä omassa sijoitustyylissä on virheiden välttäminen. Liiallinen itsevarmuus tai riskinotto vahingoittavat osakesalkun tuottoa.

Sijoitusasunnon arvonnousu riippuu asunnon hankinta- ja myyntihinnasta. Myyntihintaan sijoittaja voi harvoin vaikuttaa. Siksi tärkein hetki on asunnon hankinta. Tutki tarkkaan alueen hintataso ja taloyhtiöstä aiemmin myytyjen asuntojen hinnat ja asuntojen myyntihetken kunnot. Laske, paljonko asunnon tai taloyhtiön remontteihin menee tulevaisuudessa rahaa ja huomioi se hankintahinnassa. Lopulta, kun olet varma asunnon hankinnasta, tee tarjous. Kaksi tuhatta euroa voi tuntua pieneltä summalta isossa hankinnassa, mutta se on 50 %:ia vuosittaisesta arvonnousutuotosta 100 000 euron asunnossa. Lisäksi jos sijoittaja käyttää velkavipua osuus on vieläkin suurempi.

Jos et osaa tehdä valintaa osakkeiden ja sijoitusasunnon välillä, voit tehdä kompromissin. Sijoitusasunnosta saa tasaista vuokratuloa kuukausittain. Osta vuokratuloilla osakkeita tai säästä kuukausittain edulliseen indeksirahastoon tai ETF:iin. Tietyn ajan kuluttua sinulla on sijoitusasunto ja huomattava osakesalkku. Tasaisesti sijoittamalla hyödyt vielä ajallisesta hajauttamisesta.

• Lue tästä tarkemmin, miten kuukausisäästää ETF:iin.
• Tiesitkö, että Osaketyökalullamme voit helposti etsiä oman sijoitustyylisi osakkeita?

Löydä sijoitustyyliisi sopivat osakkeet Suomesta ja maailmalta!

Vertaile osakkeita pisteytyksen, tuottojen ja tärkeimpien tunnuslukujen perusteella. Osaketyökalusta löydät ajantasaiset listat parhaista laatu-, arvo-, kasvu- ja osinko-osakkeista Suomesta sekä maailmalta